안녕하세요. 남현수 변호사입니다.
등기부에 전세권이 설정되어 있다면 그 명의인은 채권적 임차인이 아니라 물권인 전세권을 취득한 전세권자입니다. 통상 말하는 전세는 대부분 임대차(채권적 전세)이고 전세권설정등기까지 마친 경우는 이와 구별되는데, 등기가 마쳐지면 임대차와 달리 그 권리 자체가 물권으로서 제3자에게 당연히 대항할 수 있고, 민법 제303조 제1항에 따라 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금을 우선변제받을 권리가 등기만으로 발생합니다.
전세금을 반환받지 못한 경우, 전세권자는 민법 제318조에 따라 전세권설정자가 전세금 반환을 지체한 때 별도의 판결(집행권원) 없이 곧바로 목적 부동산에 대한 임의경매를 신청할 수 있습니다. 바로 이 점이 채권적 전세와의 결정적 차이입니다. 임대차의 임차인은 주택임대차보호법상 인도와 전입신고로 대항력을, 확정일자로 우선변제권을 갖출 수는 있으나 스스로 경매를 개시할 권원은 없어, 보증금반환청구소송으로 집행권원을 확보한 뒤에야 강제경매를 할 수 있습니다.