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전세권 설정과 확정일자는 어떤 차이가 있나요?
전세 계약을 할 때 전세권 설정과 확정일자는 어떤 차이가 있나요? 두 방법 모두 전세보증금을 보호하기 위한 제도로 알고 있는데 각각 어떤 효력이 있는지 궁금합니다. 또한 비용과 신청 방법에는 어떤 차이가 있으며, 집이 경매로 넘어가거나 집주인이 보증금을 반환하지 않을 경우 어떤 방법이 세입자에게 더 유리한지도 알고 싶습니다.
7개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
확정일자는 임대차계약서에 이 날짜에 이 계약이 존재했다라는 것을 공적으로 인정받는 것이고,
전세권 설정은 등기부등본에 내 전세권을 직접 등기를 하는 것을 말합니다.
전입시고와 확정일자는 받게 되면 경매-공매에서 후순위 권리자보다 우선하여 보증금을 변제 받을 수 있는 우선변제권이 생기게 됩니다.
전세권은 집주인의 동의를 받아서 등기소에서 전세권을 설정하고 등기부등본에 전세권자로 등재를 하는 방식으로 전세권자가 전세금을 반환받지 못하는 경우 일정한 요건 아래에서 전세권에 기초하여 경매를 신청할 수도 있습니다.
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채택된 답변안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
통상적으로 임차인의 권리를 보호하기 위해서 확정일자 + 전입신고를 통해서 우선변제권 및 대항력을 갖추게 됩니다.
이런 경우 통상 별도의 등기 없이 확정일자 + 전입신고만으로 임차권이라는 채권이 성립이 되고 만일 경매로 넘어가게 되면 이러한 권리로 보증금 반환 소송에 대한 소송을 통해서 집행권원등을 확보 후 경매 신청이 가능하게 됩니다.
전세권도 우선변제권 처럼 순위를 확보를 하는 것은 비슷한 기능을 하지만 등기에 바로 권리 등재를 하는 물권의 성격이 있고 전세금 미 반환시 직접 경매 신청이 가능하다는 장점은 있지만 등기 신청 및 말소 시 임대인 합의 및 비용이 들어간다는 단점은 있을 수 있습니다. 감사합니다. 가장 좋은 방법은 확정일자+전입신고를 하고 전세보증보험 가입을 하는 것이 가장 안전하다 볼 수 있고, 전세권 설정은 보다 확실하지만 비용이라는 단점이 있기 때문에 확정일자 + 전입신고 후 보증금 미 회수 시 임차권등기명령등으로 활용을 하는 것도 방법이니 우선은 등기 없이 확정일자 + 전입신고 만 해도 충분하지만 불안할 경우 전세보증보험 가입을 하는 것이 가장 좋다 사료됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
입주와 동시에 전입신고를 하고 확정일자를 받는 것만으로도 대부분의 보증금을 안전하게 지킬 수 있습니다.
점유 + 전입신고 + 확정일자 이 부분만 확실하게 하시길 바랍니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
,확정일자는 임대차계약서에 법적으로 인정되는 날짜를 부여하는 제도입니다
주택을 인도받고(실제 입주),전입신고를 하고
임대차계약서에 확정일자를 받아야 효력이 있습니다
이렇게 하면 주택이 경매나 공매로 넘어갔을 때 후순위권리자나 일반 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다
또한 입주와 전입신고를 마치면 대항력은 그 다음 날부터 발생합니다
,전세권 설정은 전세권을 등기부에 실제로 등기하는 것입니다
일반적인 전세 임대차가 법적으로는 채권인 것과 달리, 전세권은 물권입니다
전세권자는 해당 부동산에 대해 후순위권리자나 다른 채권자보다 전세금을 우선변제받을 수 있습니다
특히 큰 차이가 하나 있습니다
집주인이 전세금을 돌려주지 않고 반환을 지체하면 전세권자는 목적 부동산의 경매를 청구할 수 있습니다
전세권은 단순히 계약서에 날짜를 받아두는 것보다 등기된 물권으로서의 권리를 확보하는 제도라고 이해하시면 되고 전세권 설정은 본인이 비용부담을 해야 하고 임대인의 동의가 있어야 할수 있습니다
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
전세권 설정은 집주인의 동의와 등기 비용이 발생하며 등기부등본에 권리가 직접 기재되는 제도로 확정일자는 주민등록과 점유를 완료하면 적은 비용으로 대항력과 우선변제권을 확보하는 방식입니다. 경매 단계에서 전세권은 별도 소송 없이 직접 경매를 신청할 수 있지만 확정일자는 보증금 반환 소송의 승소 판결을 거쳐야 강제집행이 가능하다는 차이가 있습니다. 실무적으로 일반 세입자는 전입신고와 확정일자를 갖추는 것만으로도 전세권과 유사한 수준의 보호르 받으면서 비용 부담이 없기 때문에 더 유리합니다. 감사합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
전세보증금을 보호하기 위한 수단으로는 전입신고와 확정일자를 받는 방법, 전세권을 설정하는 방법, 전세보증보험에 가입하는 방법 등이 있으며 중복해서도 설정이 가능합니다.
먼저 가장많이 사용되는 방법으로서 전입신고를 하고 거주를하게되면 대항력이 발생하여 제 3자에대해 임차권을 주장할 수 있고, 여기에 확정일자를 받으면 후순위권리자에 대해 우선적으로 배당을 받을 수 있는 우선변제권이 발생합니다.
등기부등본상에 전세권을 설정하면 계약 종료 후에도 보증금을 받지 못하는 경우 즉시 경매 신청하여 배당을 통해 보증금을 돌려받는 절차를 밟을 수 있으며, 기본적으로 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있기에 전세보증금 보호에 좋은 방법입니다.
전세보증보험에 가입하면 임대인이 계약종료에도 보증금을 반환해주지 않는 경우 보증이행청구를 하면 비교적 신속하게 보증금을 돌려받을 수 있습니다.
일반적으로 보증금이 소액인 경우는 전입신고와 확정일자로 진행하고, 보증금이 많거나 전세가율이 높은 경우에는 전세권 설정 또는 전세보증보험에 가입으로 진행하는데, 전세권은 설정에 비용이 소요되고 집주인의 협조가 필요하다보니 전세보증보험 가입이 가장 효율적일 수 있습니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
먼저 확정일자는 이사를 하고 동주민센터나 온라인으로 전입신고를 하면서 임대차 계약서에 날짜가 찍힌 도장을 받는 방식이라 신청이 아주 간단하고 비용도 천 원 남짓으로 매우 저렴합니다.
반면 전세권 설정은 집주인의 동의를 받아 인감증명서 등 관련 서류를 넘겨받은 뒤, 등기부등본에 내가 전세권자라는 사실을 직접 올리는 방법입니다. 등기소에 가서 처리하거나 법무사를 통해야 하고, 등록면허세 등 보증금 액수에 비례해 수십만 원에서 수백만 원까지 비용이 꽤 많이 든다는 단점이 있습니다.
확정일자는 기본적으로 해당 주택에 실제로 거주하면서 전입신고를 마쳐야만 대항력과 우선변제권이라는 효력이 생깁니다. 만약 중간에 다른 곳으로 주민등록을 옮기게 되면 그 효력이 사라진다는 특징이 있습니다.
하지만 전세권 설정은 등기부등본에 권리가 명확히 기재되는 것이라서, 개인 사정으로 전입신고를 할 수 없거나 중간에 주소를 잠깐 다른 곳으로 옮겨야 할 때도 보증금을 안전하게 보호받을 수 있습니다.
그래서 주로 회사 이름으로 직원 숙소를 구하거나, 특정 오피스텔에 전입신고 없이 들어가야 할 때 전세권 설정을 많이 활용하시곤 합니다.
확정일자만 받은 상태에서 보증금을 제때 못 받게 되면, 보증금 반환 청구 소송을 거쳐 승소 판결문을 받아야만 집을 강제로 경매에 넘길 수 있어 시간과 절차가 꽤 오래 걸립니다.
하지만 전세권 설정을 해두셨다면 이런 복잡한 소송 없이 곧바로 집을 경매에 넘길 수 있는 임의경매 신청권이 주어지기 때문에 집주인을 압박하기에는 훨씬 강력하고 빠릅니다.
다만 막상 경매로 넘어가서 배당금을 받을 때는 확정일자가 더 유리할 수 있습니다. 확정일자는 건물뿐만 아니라 땅값에 해당하는 토지 매각 대금에서도 보증금을 배당받을 수 있지만, 전세권 설정만 해둔 경우에는 원칙적으로 건물 매각 대금에서만 돈을 받을 수 있어서 상황에 따라 보증금 전액을 회수하는 데 불리할 수도 있습니다.
결론적으로 전입신고와 거주가 가능하시다면 적은 비용으로 건물과 토지 모두에서 보호받는 확정일자를 받으시는 것이 보편적으로 더 유리하며, 만약 전입신고를 유지하기 어려운 특수한 상황이시라면 비용이 들더라도 전세권 설정을 하시는 것이 안전한 대안입니다. 감사합니다.