[민사] 임대인에게 보증금 잔금을 직접 변제했는데, 전 세입자가 위약금 200만 원을 청구합니다.

Question

1. 사건의 배경 (사실관계)

• 계약 내용: 2025. 8. 30. 원고(전 세입자)와 피고(본인) 간에 '가게 양도·양수 계약' 체결.

• 미지급 금액: 보증금 잔금 360만 원.

• 위약금 조항: 지급 지연 시 200만 원을 위약금으로 지급한다는 자필 서명 약정 존재.

• 이행 현황: 피고는 실질적 보증금 권리자인 임대인과 협의하여, 임대인이 승낙한 기한(10. 10.) 내에 임대인 계좌로 360만 원을 직접 입금 완료함.

• 원고 주장: 본인에게 직접 주지 않았으므로 계약 위반이며, 약정된 위약금 1000만원중 20퍼인 200만 원 전액을 내놓으라는 입장.

질문 1. 제3자(임대인)에 대한 변제의 효력 양도인(원고)이 아닌 실질적 보증금 귀속 주체인 임대인에게 잔금을 입금했고, 임대인이 이를 수령했다면 원고에 대한 보증금 잔금 채무는 소멸한 것으로 볼 수 있나요?

질문 2. 임대인의 기한 유예와 채무불이행 성립 여부 "실제 돈을 받을 주인인 임대인과 지급 기한 유예를 합의(녹취록 존재)하고 그 기한 내에 입금했다면, 원고에 대해 '위약금을 물어야 할 정도의 채무불이행이 성립한다고 볼 수 있나요?

질문 3. 위약금 감액 청구 (민법 제398조 제2항) 설령 일부 지연 책임이 인정된다 하더라도, 원금(360만 원) 대비 위약금(200만 원)이 약 55%에 달해 과도합니다. 법원에서 직권으로 감액해 줄 가능성이 어느 정도 될까요?

Answer 1

안녕하세요. 전준휘 변호사입니다.

원고와 그러한 내용의 계약을 한 이유가 우선 확인되어야 합니다. 일반적으로 하지 않을 계약을 하신 상황이고 그러한 계약을 하신 이유가 무엇인지에 따라서 판단이 달라질 수 있습니다. 또한 원고와 그러한 계약을 하고도 임대인과 직접 소통하며 임대인에게 직접 돈을 지급하신 이유가 무엇인지도 확인이 필요하겠습니다.

Answer 2

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

기존 세입자에게 지급하기로 한 경우에는 별도 협의 없이 제삼자에게 지급한 부분은 계약 위반에 해당할 가능성이 있습니다 또한 자필 서명으로 위약금에 대해서 정한 바가 있다면 이미 기존 위약금에서 감액을 한 걸 고려할 때 위약금 과다로 감액될지는 알기 어렵습니다.

결국 보증금과 관련하여 기존 임대인이 임차인으로부터 지급받아야 할 금액에 해당하고 이를 대신하여 변제할 것인지가 인정되는지에 따라서 그 위약금의 당부가 달라지게 될 것으로 보입니다 이상입니다