취득세 중과 회피 및 일시적 2주택 비과세가 가능한가요?

Question

안녕하세요. 다음의 경우 일시적 2주택 비과세가 가능한가요?

1) A주택 (부부공동명의) - 청약당첨 후 현재까지 거주중

• 사용 승인일 : 2018년 11월 9일

• 취득일 : 2019년 1월 23일

2) B주택(남편단독명의) - 청약당첨 후 현재 매도

• 취득일 : 2021년 7월 9일

• 매도일 (계약일) : 2023년 5월 25일

• 매도일 (잔금일) : 2023년 10월 19일

3) C주택(아내단독명의) - 청약당첨 후 현재 보유

• 취득일 : 2023년 5월 1일

• 잔금지급일 : 2025년 11월 28일

4) D주택(남편단독명의) - 청약당첨 후 현재 보유

• 취득일 : 2024년 4월 10일

• 잔금지급일 : 2027년 6월 30일

향후 계획은 A주택을 올해 매도하고, C주택에서 2년 살다가 D주택으로 이사예정

질문 사항)

1. C주택 및 D주택 분양 당첨후 계약 시 3주택이었는데, 취득세가 중과되어 8%가 맞나요?

2. C주택 및 D주택의 취득세 중과가 되지 않는 방법이 있나요?

3. A주택 매도 시 장특공이 적용 되면 3년간 3%가 적용 되나요? 4%가 적용 되나요?

4. C주택 이사 후 2년 거주 후 D주택으로 다시 이사 갈 때 C주택에 대한 일시적 2주택 비과세가 가능한가요?

질문이 좀 많은데 답벼 부탁드립니다.

감사합니다.

Answer 1

안녕하세요. 문용현 세무사입니다.

1. 네 맞습니다. 3주택 취득세율이 적용됩니다.

2. 처분 이후에 다시 취득하는 방법 밖에는 없습니다. 분양권 취득당시 주택수를 기준으로 취득세율이 적용됩니다.

3. 1세대 1주택 고가주택에 해당한다면 보유 1년당 4%, 거주 1년당 4%, 최대 보유 및 거주 80%가 공제가 됩니다. 이에 해당하지 않는다면 1년에 2%, 최대 15년 30%가 공제가 됩니다.

4. 불가능합니다. C분양권 상태에서 D분양권을 취득했기 때문에 둘 중에 먼저 처분하는 것은 양도세 내는 것이며 마지막에 파는 주택만 1세대 1주택 양도세 비과세 가능합니다.

Answer 2

안녕하세요. 황상하 세무사입니다.

C주택과 D주택의 경우 취득일은 분양계약일로 보입니다. 이를 가정하여 말씀드리겠습니다.

(1) 분양권은 향후 완공될 주택에 대한 잔금 지급일을 취득시기로 보아 취득세 납세의무가 발생합니다. 따라서 C주택 취득시에는 A주택만 있으므로 1세대 3주택 취득세 중과세가 적용되지 않을 것이며 D주택을 취득하는 경우에는 A주택은 매도상태이고 C주택만 남이있는 상태이므로 1세대 3주택 취득세 중과세가 적용되지 않을 것으로 판단됩니다.

(2) 위 1의 답변을 참고하시기 바랍니다.

(3) A주택 매도시에는 C주택과 D주택에 대한 분양권을 보유하고 있는 상태이므로 1세대 1주택 특례를 적용할 수 없어 1년간 2%의 장기보유특별공제가 적용될 것으로 판단됩니다.

(4) 분양 받은 아파트의 취득시기는 잔금청산일이므로 D주택의 잔금청산일로부터 3년 이내에 C주택을 양도하는 경우라면 일시적 1세대 2주택 비과세를 적용받을 수 있을 것으로 생각됩니다.

감사합니다.