원룸 공실비 내야되는 상황이 맞나요?

Question

제가 원룸 계약만기가 다가와서 1개월전에 임대인분에게 재계약을 안하고 나가겠다고 연락하였습니다

계약서에는 최소 2개월전 연락해야된다고 써있어서 이때는 양해를 구하여 임대인분이 새로 임차인을 직접 구하였습니다

그리고 저는 계약만기일에 이사를 하겠다고 하였는데

새 임차인이 몇주후에 들어와서 만기일에 보증금을 돌려줄 수 없다고 하여 제가 그럼 새 임차인 이사에 맞춰 나가겠다고 하였습니다

그리고 얼마 후 임대인분이 계약만기일~제가 방을 빼는 날 사이의 공실비를 월 몇만원씩 계산하여 내라고 하는데

제 입장에서는 보증금을 당장 줄수없다고 하여 이사일을 미룬건데 왜 공실비를 내야되냐고 하자 임대인분은 법적으로 제가 3개월전에 방을 빼겠다고 연락을 안했으니 이렇게 된거라면서 말을 하시네요.

제가 공실비를 내야되는 상황이 맞나요? 이해가 안되어 질문합니다.

Answer 1

임대인이 1개월 전 퇴거 통보를 수용하고 직접 새로운 임차인과 계약을 체결했다면, 이는 양측의 합의로 계약이 종료된 상황으로 볼 수 있어 통지 기간 미준수를 이유로 별도의 공실 비용을 청구하기는 어려워 보입니다. 보증금 반환과 방을 비워주는 의무는 동시에 이행되어야 하므로, 임대인의 보증금 마련 문제로 퇴거일이 조정된 상황을 임차인의 귀책 사유로 보기도 쉽지 않을 것 같습니다.

다만 실제 이사 전까지 해당 거주지를 계속 사용 수익하셨다면 그 기간에 대한 월세나 관리비는 발생할 수 있습니다. 상대방이 주장하는 3개월 전 통지 의무는 주로 묵시적 갱신 상황에 적용되는 법리여서 현재와 같은 합의 해지 사례에는 적용이 부적절할 수 있으니 이 점을 참고하여 대응해 보시기 바랍니다.

Answer 2

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

일단 임대차계약의 묵시적 갱신 중 계약 해지는 신규임대차계약 체결 시, 그 임차인의 계약 개시시점부터 기존 임차인의 계약이 해지된다고 보는 것이 원칙입니다.

따라서 신규 임차인의 입주 전에 발생하는 공실에 대해서는 당사자가 협의하지 않은 경우 기존 임차인이 관련 비용을 부담한다고 보여집니다.

이상입니다.

Answer 3

안녕하세요. 이성재 변호사입니다.

계약만기 후 실제로 계속 거주, 사용했는지와 임대인이 보증금 반환을 지체하여 이사가 미뤄진 것인지입니다. 주택임대차에서는 임차인이 만기 2개월 전까지 갱신거절 통지를 하지 않으면 묵시적 갱신 문제가 생길 수 있으나, 임대인이 새 임차인을 구하고 만기 종료를 전제로 협의했다면 기존 만기 종료에 합의한 사정으로 볼 여지가 있습니다(주택임대차보호법 제6조).

다만 그 기간 실제로 계속 거주하며 방을 사용했다면 통상 월세 상당액이나 관리비는 일부 정산 대상이 될 수 있겠습니다.

공실비라고 한 점에서 실제 거주를 하지 않은 경우라면 해당 월세 일할 계산한 비용은 부담하지 않는 것이 적절해보입니다. 대응에 참고가 되길 바랍니다.