아파트 갈아타는 방법 (보유대출같이 갈아탈수있을까요?)

Question

24년도 신생아특례대출이라는 정부대출로 주담배와 비교할없는

아주좋은조건으로 대출을받았습니다 (4억정도)

현재 보유아파트시세가 9억정도하는데 , 당장은아니지만 13~15억정도 아파트로 갈아타려고합니다

여기저기 알아보니 자녀가있어도 1주택자라 청약은 어려울것같다고하는데

청약이아니더라도 갈아탈떄 더 신생아특례대출을 이어서 갈수있을까요?

예를들어 현재 9억짜리 아파트 처분을하고 15억을짜리 아파트 매매한다고 가정하에

15억에서 9억을 그대로 대출과 매매차액분 모자른+6억정도를 추가대출이 혹시가능한 부분인지

정부대출이 아니더라도 어떤방법이 있을지 궁금합니다 현재 현금은 없다는 가정하에 질문드립니다

Answer 1

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

통상적으로 정부 지원 대출의 경우 무주택자가 신규주택을 매수를 하게 될 경우 저리에 대출을 해주는 상품입니다.

위의 경우 1주택자로 다른 아파트를 갈아타기 위해서는 우선 일반주택담보대출을 실행을 해야 될 것으로 보이고,

이후 조건이 될 경우 신생아특례대출로 대환을 하는 형식으로 알아보시는 것이 어떨까 사료됩니다.

실행 전에 반드시 은행등에 문의를 해보시고 실행을 하는 것을 추천드립니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.

신생아 특례대출을 그대로 가져가 15억에 적용할수 있는지 궁금하신것 같은데

이것은 불가능합니다.

주택도시기금 대출은 특정 주택을 담보로해 해당 집에만 묶여 있는 대출입니다.

이사한다고 해서 대출 계약을 다른 집으로 고스란히 옮길수 없습니다.

이것을 목적물 변경 불가라고 합니다.

Answer 3

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

신생아 특례대출은 주택이 바뀌면 그대로 이어서 쓸 수 없고 매수 시 다시 구입자금으로 신청해야 합니다.

기존 4억 특례대출을 15억 아파트에서도 4억 + 추가 6억을 특례로 받는 것은 불가능 하며 최대 5억 한도 내에서 새 특례대출을 받을 수 있는지 여부는 15억 아파트의 주택가격 요건과 소득, 자산 요건에 달려 있습니다.

현실적으로 15억 아파트가 특례대출 가격 상한을 초과할 가능성이 높아 이 경우 일반 주담대로 갈아타는 구조를 전제로 자금 계획을 세우는 것이 안전합니다.

Answer 4

안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.

신생아특례대출을 받았다고 해서 현재의 저금리 4억 대출을 15억짜리 새 아파트로 그대로 옮겨갈 수 있는 것은 아닙니다.

주담대는 기본적으로 현재 주택을 담보로 실행된 것이므로 기존 집을 매도하면 원칙적으로 해당 대출도 상환해야 합니다.

또한 신생아특례디딤돌 대출은 주택가격ㆍ소득ㆍ자산ㆍ출산시기 등 별도의 요건이 있어 , 15억원 주택은 정책대출 대상주택 가격기준을 초과해 신생아특례대출로 다시 받기 어렵습니다.

따라서 9억 주택을 팔아 15억 주택으로 갈아탄다면 현실적인 구조는

● 기존 주택 매각 -> 기존 신생아특례대출 상환

● 남은 자기자본을 새 집에 투입

● 부족액은 새 아파트를 담보로 은행 주담대를 새로 받는 방식입니다.

특히 중요한 점은 " 9억짜리 집을 팔면 9억이 생긴다 " 가 아니라는 것.

기존 대출이 4억 남았다면 매각 후 실제 자기자본은 대략 5억 수준입니다.

따라서 15억 주택을 사려면 취득세ㆍ중개비 등을 제외하고도 약 10억원의 추가자금이 필요합니다.

결국 현금이 거의 없다면 핵심은 새 주택의 LTV 한도보다도 DSR상 10억원 가까운 신규대출이 가능한 소득인가입니다.

현실적으로 상당한 고소득이 아니라면 쉽지 않습니다.

즉 , 좋은 조건의 신생아특례대출을 포기하고 갈아타는 것이므로 집값 상승 기대뿐 아니라 '저금리 정책대출을 잃는 비용' 까지 계산해서 결정하는 것이 중요합니다.

Answer 5

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.

현재 보유 중인 신생아특례대출은 동일 주택에서만 대환이 가능하고 아파트를 갈아타는 경우에는 기존 대출을 승계하실 수 없습니다 하지만 새 아파트가 9억 이하라면 신규 신생아특례대출 재신청이 가능하실 수 있으니 참고하시기 바랍니다