재건축 신탁방식 조합방식 중 상황별 유리한 선택은?
제가 거주하는 아파트는 광명 철산우성아파트 입니다. 재건축 설명회에서 신탁 및 조합방식 선택을 해야하는데 잘 모르는 부분이 많습니다. 고수님들의 고견 부탁드립니다. 감사합니다 ^^
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
신탁방식은 현 주택의 소유권을 신탁사에게 이전하고 신탁사 시행사로써 참여하여 재건축을 진행하게 되는 구조입니다. 이는 사업진행에 있어 빠르다는 장점이 있지만 , 조합원들의 의견이 충분히 반영되지 않는다는 단점이 있습니다. 반대로 조합방식의 경우 조합이 시행사가 되어 전반적인 재건축을 운영하는데, 장점은 조합원들 의견이 재건축사업에 적극적으로 반영된다는 장점이 있지만, 조합원간 의견통합이 쉽지 않고, 시공사와 조합간 마찰등 전반적인 사업진행이 늦어지는 단점이 있습니다. 특히나 세대수가 많은 단지라면 조합방식의 경우 의견마찰이 더 많아 사업진행 속도가 느려지는게 일반적입니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
조합방식의장점은 주택소유주로 구성된 조합이 임원진 꾸리고 시공사선정. 계약등을 진행하는 방식으로 조합이 모든절차를 진행하므로 조합원 의견 적극수렴하고 개발이익 조합원에 귀속과 신탁수수로가 절감되므로 조합이익을 극대화 할수있습니다
단점은 상대적으로 전문성이 부적하고 초기자금조달이 어렵고 조합원의 민원으로 사업지연가능성이 크고 투명성이 부족하다는 단점이 있습니다
신탁방식의 장점은 초기자금조달이 유리하고 추진위,조합설립을 생략할수 있기 때문에 초기 사업진행속도가 빠르고 투명성강화및리스크 관리가 되고 공사비 절감효과가 있습니다
단점은 총분양 수입의 약 2~3%에 달하는 높은 신탁수수료를 줘야 하고 신탁계약 해지시 신청자의 100%동의를 받아야 하고 조합원으견 반영 저하, 재산권 위탁에 따른 심리적 저항이 있을수 있습니다
이런 차이점이 있으니 어떤 방식을 선택하든 주민들이 선택할 문제입니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
재건축 조합 방식의 장점
1. 조합원의 의견을 적극 수렴
2. 개발이익 조합의 귀속과 신탁 수수료 절감
이에 따른 조합의 이익을 극대화 가능합니다.
조합 방식의 단점
1. 상대적으로 전문성이 부족
2. 조합 민원으로 인해 사업 지연성 큼
3. 투명성 부족
신탁방식의 장점
1. 초기 자금 조달 유리
2. 사업 진행 속도 빠름
3. 투명하고 사업 진행 속도가 비교적 빠름
신탁방식의 단점
1. 신탁사의 높는 수수료
2. 조합원의 의견반영 저하
이렇게 됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
재개발은 원래 토지소유자가 조합이 되어 직접 사업을 하는 조합방식이 일반적이고,
신탁방식은 재건축・재개발 추진 시 신탁사가 토지등소유자 또는 조합으로부터 업무를 위임받아 자금조달에서 분양까지 사업 전반에 대한 모든 부분을 진행하게 되는 방식입니다.
신탁방식은 초기부터 전문 인력이 투입돼 전문적으로 사업을 운영할 수 있고 설계변경이나 시공사와 조합간 분쟁 등 각종 문제들로 인해 발생할 수 있는 사업지연을 최소화시킬 수 있으며 또한 조합원들 간 갈등으로 인해 사업이 지연될 경우 신탁사를 활용해 중재자로 참여시킬 수 있습니다. 재건축・재개발 시 사업 전반적으로 관여하다보니 조합 비리 문제도 차단할 수 있고 각족 불법행위, 분양대금 유용 등의 문제를 사전에 차단할 수 있습니다. 아울러 사업시행자 방식은 추진위원회나 조합설립이 필요 없어 사업기간이 1년~2년 단축될 수 있습니다.
안녕하세요. 신기백 공인중개사입니다.
철산우성아파트의 재건축 방식 선택에 대해 고민 중이시군요. 재건축 방식에는 신탁방식과 조합방식 두 가지가 있는데, 각 방식의 장단점을 살펴보겠습니다.
신탁방식은 신탁회사가 자금을 관리하므로 재건축 자금 운용의 투명성과 안전성이 높고, 신탁회사의 전문적인 관리로 사업이 원활하게 진행될 수 있습니다. 또한 조합원 간의 갈등을 줄일 수 있는 장점이 있습니다. 하지만 신탁 수수료가 발생하고 조합원들이 직접적인 의사결정에 참여할 기회가 상대적으로 적다는 단점이 있습니다.
조합방식은 조합원들이 직접 사업을 주도하므로 자율성이 높고, 신탁 수수료가 없으므로 비용 면에서 유리할 수 있습니다. 그러나 자금 관리 및 사업 추진 과정에서의 리스크가 높고, 조합원 간의 갈등이 발생할 가능성이 큽니다.
상황별로 보면 안정성과 투명성을 중시한다면 신탁방식이 유리합니다. 자금 관리의 안정성과 전문성을 바탕으로 사업의 원활한 진행이 가능하기 때문입니다. 반면 비용 절감과 자율성을 중시한다면 조합방식이 유리합니다. 조합원들이 직접 사업을 주도하며 비용을 절감할 수 있기 때문입니다.
광명 철산우성아파트의 경우, 주민들의 성향과 사업의 복잡성을 고려하여 신탁방식과 조합방식 중 어느 것이 더 적합할지 결정하는 것이 중요합니다. 주민들의 의사소통이 원활하고 사업 추진에 적극적으로 참여할 의지가 있다면 조합방식이 좋을 수 있고, 반대로 안정적인 관리와 투명성을 원한다면 신탁방식이 더 나을 수 있습니다.
