부산시기장군정관읍방곡4로에 거주하는 3층다가구임차인입니다

Question

감정평가액6억9천이고 임차인2가구+근저당=2억2천5백이고(질문자)저는2021.7.전입한 보증금7천 임차인입니다 건물주는2025.6.에사망(유가족상속포기)파산선고 부동산임의(강제)경매 12월예정입니다 전입세대열람결과 다른전입세입자는 없습니다 등기부에 체납세금 말소삭제기록이있습니다(2018.) 배당요구신청했습니다 현재등기부등본에는 특의사항은없습니다 경매예상낙찰금액으로 제보증금7천 배당받을수있을까요?

Answer 1

안녕하세요. 우주경 변호사입니다.

건물주 사망·상속포기·파산으로 경매가 진행되는데 7천만원 보증금을 배당받으실 수 있을지 걱정이시겠습니다. 전액 회수 여부는 배당순위와 실제 매각대금 확인이 필요합니다. 대항요건(주택 인도+전입신고)과 확정일자를 갖추셨다면 후순위 채권자보다 우선해 배당받으실 수 있습니다. 보증금 중 일정액의 최우선변제는 주택임대차보호법 및 주택임대차보호법 시행령의 요건과 한도를 확인하셔야 합니다. 조세채권은 종류·법정기일과 국세기본법의 예외에 따라 순위가 달라질 수 있으니, 확정일자와 근저당 설정일, 다른 임차인 순위를 경매기록에서 확인해 보시는 게 좋겠습니다.

조금이나마 참고가 되었으면 합니다.

Answer 2

안녕하세요. 홍윤석 변호사입니다.

의뢰인의 보증금 7천만 원은 선순위 근저당권 및 다른 임차인의 권리 관계를 고려할 때, 감정평가액 6억 9천만 원 대비 우선 변제 대상에 해당할 것으로 보입니다.

현재 다른 전입세대가 없고, 경매 절차에서 배당요구를 정상적으로 하셨으므로 낙찰 대금에서 보증금을 배당받을 가능성이 높습니다.

다만, 경매 낙찰가는 감정가보다 낮게 형성될 수 있고, 체납 세금 등 당해세가 우선 배당될 경우 배당 금액에 변동이 생길 수도 있습니다.

구체적인 대응은 별도 상담 바랍니다.

감사합니다.