부산시기장군방곡4로 3층대가구에 살고있는 임차인입니다

Question

감정펑가액6억9천 공시지가2억후반 2018.2.입주임차인보증금2천 2018.8.근저당1억4천4백 2019.입주임차인보증금6천 (질문자)2021.7.보증금7천 전입세대열람결과 다른세입자는없음 2023.개인근저당1억5백만 2024.개인근저당8천 건물주사망(유가족상속포기)파산선고받음 부동산임의(강제)경매 배당요구했음 2021.7.이전 체납세금있음(금액모름) 12.경매예정 보증금7천배당 받을수있을까요?

Answer 1

안녕하세요. 우주경 변호사입니다.

선순위 근저당이 있는데 보증금 7천만원을 배당받을 수 있을지 궁금하신 상황이군요. 우선변제를 받으려면 주택의 인도·주민등록에 더해 계약서상 확정일자(계약서에 받아두는 날짜 확인)까지 모두 갖춰야 합니다. 배당순위는 앞선 임차인·근저당의 성립시점과 각 확정일자, 체납 국세·지방세의 법정기일에 따라 갈리고 소액보증금 등 법정 예외도 있으니 세목별 법정기일을 확인하셔야 합니다. 7천만원이라도 지역과 선순위 담보권 설정 당시의 기준, 경매개시결정 등기 전 대항요건 충족 여부에 따라 일정액을 최우선변제받을 여지가 있습니다. 확정일자와 체납세액 규모를 경매기록에서 확인해 실제 배당 여지를 따져보시는 게 좋겠습니다.

구체적인 사정에 따라 결론이 달라질 수 있으니 이 점 참고 부탁드립니다.

Answer 2

안녕하세요. 홍윤석 변호사입니다.

의뢰인께서 거주하시는 주택의 감정평가액은 6억 9천만 원이나, 등기부상 근저당권 채권최고액 합계가 3억 원이 넘고 2021년 7월 전입 이전의 체납 세금이 존재합니다.

주택임대차보호법상 의뢰인의 보증금 7천만 원은 대항력을 갖춘 소액임차인 우선변제 대상이 될 수 있으나, 선순위 근저당과 체납 세액의 규모에 따라 배당 가능 여부가 결정됩니다.

현재 선순위 채권들이 상당하여 전액 배당은 불투명할 수도 있습니다. 경매 절차에서 우선변제권이 인정되는 범위 내에서 최대한 배당받는 것이 실질적인 해결 방법입니다.

구체적인 대응은 별도 상담 바랍니다.

감사합니다.