전세 보증금 문의드립니다......

Question

안녕하세요

고민을 하다고 문의 드립니다.

현재 저는 독립을 해서 고시원 거주하면서 원룸을 알아보다가 당근에서 성결대학교 근처에 있는 전세 보증금 2500만원 짜리 원룸(3.5평)을 보게 되었습니다.

저는 부동산 거래가 처음이고, 또 부동산에 대해서 아무것도 몰라서 일단 AI에게 물어보니 몇 가지를 확인해 보라 하는데 그중에 전세보증보험 가입이 가능한지를 확인해 보라 했습니다.

그래서 당근에 올라온 원룸 주인에게 전세보증보험 가입이 가능한지를 문의 했더니 안 된다고 합니다

현재 이원룸에 거주하고 있는 사람들이 있는 것으로 알고 있고, 아주 가끔 당근에 매물이 지속적으로 올라 오고 있습니다.

이 보증금 2500만원 짜리 원룸(3.5평) 전세로 거래해도 괞찬을까요?

Answer 1

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

원룸의 경우에는 전세보증보험 심사시에 다른 세대의 선순위 보증금 까지 합산 심사될 수 있는 등 일반 주택에 비해 심사가 까다로워서 가입이 쉽지 않을 수 있습니다. 전세사기가 걱정되신다면 계약전에 꼼꼼하게 서류를 확인해보셔야 하는데, 먼저 등기부등본 (문제가 될 권리관계가 없는지 확인 및 소유자와 계약자는 일치하는지 확인), 건축물대장, 토지 대장, 확정일자 부여현황, 임대인 정보조회, 임대인의 지방세, 국세 납세증명서 확인 등을 수행하시고 가급적 선순위 채권(저당권 등)+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는 집을 선택하는 것이 바람직 합니다. 공인중개사를 통해 거래를 하시는 것이 좋고 비용이 좀 소요되더라도 전세권을 설정하시는 것이 좋을 수 있습니다.

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

질문에 기재된 내용만으로는 보증금의 안전 여부를 정확하게 판단하기 어렵습니다. 우선 전세보증보험에 가입되지 않는다는 것은 주택가격 대비 선순위 채권이나 기존 임차보증금 등 여러 요인이 보증기관의 가입기준에 맞지 않는 경우일 수 있습니다. 이러한 경우 해당 주택이 경매나 공매로 넘어가게 되면 권리관계와 낙찰금액에 따라 임차보증금의 일부 또는 전부를 돌려받지 못할 가능성도 배제하기 어렵습니다.

물론 전입신고와 주택의 인도를 통해 대항력을 갖추고 확정일자를 받아 우선변제권을 확보하는 등 임차인의 보증금을 보호하기 위한 법적인 방법은 있겠으나 이러한 권리를 갖추었다고 하더라도 선순위 근저당이나 다른 임차인의 보증금, 주택가액 등을 함께 확인해야 실제 보증금 회수 가능성을 판단할 수 있는데 위 내용만으로 이를 판단하기 어렵습니다.

Answer 3

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

지금 말씀해주신 정보만 놓고 보면 저는 그 원룸에 2,500만 원 전세로 바로 계약하는 것을 권하지 않습니다

특히 집주인이 전세보증보험 가입이 안 된다고 답했다는 점은 초보 전세입자라면 상당히 중요하게 보셔야 합니다

다만 보증보험 가입 불가 = 무조건 위험한 집은 아닙니다

HUG의 보증 가입 여부는 주택 종류, 주택가격, 선순위채권, 다른 세입자의 보증금, 위반건축물 여부 등 여러 조건에 따라 결정되기 때문입니다

Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

개인적으로 전세보증보험 가입이 되지 않는다면 추천드리지 않습니다.

등기부등본을 보고 권리 관계가 깔끔해도 임대인이 보증금 반환의사가 없는 분들도 있으니 전세보증보험 가입 가능 한 곳으로 임차하시길 바랍니다.

감사합니다.

Answer 5

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 전세의 경우 퇴거 시 안전하게 전세보증금을 돌려 받는 것이 중요할 수 있습니다.

최악의 경우 해당 건물이 경매로 넘어가게 될 경우 배당을 받을 수 있는 지 권리 순서등도 보아야 합니다.

그러기 위해서는 우선 등기부등본을 보고 선순위 근저당권이 얼마나 있는지 살펴볼 필요가 있고 또한 전입신고가 되는지 또한 전세보증보험 가입이 가능할 경우는 크게 걱정을 하지 않으셔도 되지만 전세보증보험 가입이 안된다는 말은 어느 정도 문제가 있을 수 있는 물건일 수도 있습니다. 따라서 이런 경우 권리 분석등에 자신이 없을 경우 직거래를 피하시는 것이 좋습니다. 중개수수료 아낄려다 보증금을 잃을 수도 있으니 반드시 임대차계약에 자신이 없을 경우는 중개원등을 통해서 권리관계가 깨끗한 물건으로 거래를 하시는 것이 좋다 볼 수 있습니다.

감사합니다.