복층 2층에서 3층 증축 시 건축허가 필요한 기준은 어떻게 되나요?

Question

현재 2층 복층 구조의 주택에서 거실 기준으로 위쪽 공간을 확장하여 3층 형태로 신축 또는 증축을 고려하고 있습니다. 이런 경우 단순 내부 구조 변경이 아니라 층수를 늘리는 개념이 될 것 같은데, 건축법상 허가가 필요한지 궁금합니다. 또한 용적률이나 높이 제한, 구조 안전진단 등 어떤 부분을 반드시 확인해야 하는지, 그리고 신고로 가능한지 아니면 정식 허가 절차를 밟아야 하는지도 알고 싶습니다.

Answer 1

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

수직 증축의 경우 용적률등에 포함이 되어 해당 토지의 법적 기준을 벗어날 수도 있는 문제입니다.

또한 수직 증축의 경우 해당 지자체 건설과에 허가 및 신고를 해서 공사를 시작을 하셔야 하고 우선 건축사무소 등에 해당 내용으로 상담을 해보시고 시행을 하시는 것을 추천드립니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

보통 층수추가는 건물의 면적을 늘리는 행위로써 증축에 해당되고, 건축법상 바닥면적의 10%이상 증가시 허가가 필요하며, 대수선은 별도 신고가 요구됩니다. 질문의 경우는 다락방 증축을 벗어나는 층수확장으로 증축에 해당할 가능성이 높습니다. 그리고 이러한 행위 전 인허가를 위해서는 해당 지역의 건폐율과 용적률에 따른 확장가능성은 당연히 고려가 필요하고 구조안전진단도 반드시 진행하셔야 합니다, 위 두과정을 한 뒤에 설계도면을 작성 허가 또는 신고를 받으시고 공사를 진행하시면 됩니다.

Answer 3

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

기존 2층 건물을 3층으로 중축하는 경우 바닥면적의 합계와 상관없이 대부분 건축허가를 받아야 합니다. 건축법 시행령에 따라서 3층 이상의 건축물은 구조 안전 확인이 필수적이며 층수가 늘어나는 행위는 건축물 안전에 큰 영향을 미치기 때문에 단순 신고만으로는 불가능한 경우가 많습니다. 아주 소규모인 경우 신고로 갈음될 수도 있으나 층수 자체가 바뀌는 증축은 설계사무소를 통해 해당 지자체의 조례를 반드시 확인해야 합니다. 증축을 하고 싶어도 현재 건축물의 연면적에 증축할 면적을 더했을 때 해당 지역에 할당된 최대 용적률을 초과하지 않아야 하며 3층으로 높아지면 인접 대지 경계선으로부터 일정 거리를 띄어야 하는 일조권 사선제한에 걸릴 수 있습니다. 특히 전용/일반 주거지역이라면 높이 9미터 초과 시 제한이 엄격해집니다. 건폐율은 바닥 면적이 넓어지는 증축이라면 건폐율 여유분도 확인해야 합니다. 그리고 구조안전 확인서를 제출해야 합니다. 2층에서 3층으로 층수가 상향되는 증축시에는 반드시 건축구조기술의 구조 안전 확인서를 제출해야 하며 기존 골조가 3층의 하중을 견딜 수 있는지 검토하는 과정입니다. 2층 이상 건축물은 내진 설계 대상이므로 증축되는 부분뿐만 아니라 건물 전체에 대한 내진 성능 보강이 요구될 수 있어 공사비가 크게 상승할 수도 있습니다. 감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

복층 구조의 2층 주택에서 거실 상부를 막아 바닥 면적을 넓히고 3층으로 만드는 것은 건축법상 증축에 해당하며 층수가 늘어나는 증축은 신고가 아닌 허가 대상입니다.

건축사무소 방문하여 설계 도면과 건축물 대장을 가지고 현재 건물이 3층 하중을 견딜 수 있는지 확인하시길 바랍니다.

그 후 관할 시, 군, 구청에 허가를 신청하시면 되겠습니다.

감사합니다.