임대인이 담보대출을 유지할수 있는지 궁금합니다.

Question

1. 질의사항

물건은 서울시 동작구 아파트입니다.

(임대인의 대출 만기 연장 리스크): '기존 전세계약서의 연장(변경 약정)' 방식으로 2027년 재계약을 진행할 경우, 은행 규제 및 실무상 임대인이 다주택자이거나 1주택자일 때 임대인은 기존 주택담보대출(3.6억 원)을 무사히 유지/연장할 수 있을지 궁금합니다.

2. 연혁

1) 2023년 05월: 최초 전세 계약 체결 (보증금 3.5억 원) 및 전입신고/확정일자 부여 완료 (선순위 대항력 취득).

2) 2024년 중: 임대인이 해당 목적물을 담보로 주택담보대출 실행 (근저당권 채권최고액 3.6억 원 설정).

3) 2025년 05월: 임차인의 전세계약갱신청구권 행사로 재계약 체결. (2024년 설정된 근저당권 리스크로 인해 보증금 증액 없이 3.5억 원으로 동결. 당시 계약서 특약에 '종전 2023년 계약의 효력 유지', '후순위 근저당 3.6억 원 설정 상태'임을 명시함).

4) 2026년 현재: 임대인과 별도 연락은 없으며, 임차인은 2027년 만기 이후에도 계속 거주를 희망함.

3. 현재 상황 진단 및 임차인(본인)의 예상

현재 단지 내 전세 시세가 기존 대비 약 1.5억 원 상승하였음.

그러나 목적물에 3.6억 원의 근저당이 설정되어 있어, 임대인이 본인을 퇴거시키고 새로운 세입자를 구하기는 현실적으로 불가능할 것으로 보임.

최근 강화된 대출 규제로 인해 임대인이 실거주를 목적으로 주택담보대출을 새로 일으켜 보증금(3.5억 원)을 반환하는 것 역시 불가능할 것으로 예상됨.

결과적으로 2027년 만기 시, 임대인은 기존 보증금(3.5억 원)을 고정하고 초과 시세분에 대해 월세를 요구하는 '반전세(보증금+월세)' 형태를 제안할 가능성이 높으며, 본인은 이 방식을 수용할 의사가 있음.

Answer 1

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

임대인이 다주택자라면 2027년의 새로운 연장, 변경계약을 근거로 기존 주담대 3.6억 원을 다시 연장 받기는 매우 어렵습니다.

2026년 4월 17일부터 수도권, 규제지역 아파트의 다주택자 주담대 만기 연장은 원칙적으로 제한되고 임차인 예외도 2026년 4월 1일 당시 유효했던 계약 또는 정해진 경과규정 범위에 적용됩니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

아무래도 선순위가 임차권이고 후순위로 은행 담보권이 있는 것으로 보여집니다.

전세의 시세가 상승을 해도 임대인입장에서는 보증금을 올리기에는 임차인이 부담스러울 수 있습니다.

또한 기존 계약 종료 후 새로운 임차인을 받는 다고 해고 기존 은행에 부채가 선순위가 되기 때문에 새로운 임차인을 받기에도 좋은 환경이 아니라 봅니다. 따라서 말씀하신 보증금 그래도 월세 증액에 대한 마음이 있을 시 경우 임대인과 협의를 통해서 재계약을 진행을 하시는 것도 좋아 보입니다. 임대인 입장에서는 은행 부채로 인해서 마음대로 하기에는 어려워 보입니다. 물론 다른 자금으로 은행 부채를 상환을 한다고 하면 모르겠지만 현재 상황으로 월세 인상이 유력해 보이긴 합니다. 감사합니다.