경제
(비거주 1주택자)임대인이 담보대출을 유지할수 있는지 궁금합니다.
1. 질의사항
물건은 서울시 동작구 아파트입니다.
(임대인의 대출 만기 연장 리스크): '기존 전세계약서의 연장(변경 약정)' 방식으로 2027년 재계약을 진행할 경우, 은행 규제 및 실무상 임대인이 비거주 1주택자일 때 임대인은 기존 주택담보대출(3.6억 원)을 무사히 유지/연장할 수 있을지 궁금합니다.
2. 연혁
1) 2023년 05월: 최초 전세 계약 체결 (보증금 3.5억 원) 및 전입신고/확정일자 부여 완료 (선순위 대항력 취득).
2) 2024년 중: 임대인이 해당 목적물을 담보로 주택담보대출 실행 (근저당권 채권최고액 3.6억 원 설정).
3) 2025년 05월: 임차인의 전세계약갱신청구권 행사로 재계약 체결. (2024년 설정된 근저당권 리스크로 인해 보증금 증액 없이 3.5억 원으로 동결. 당시 계약서 특약에 '종전 2023년 계약의 효력 유지', '후순위 근저당 3.6억 원 설정 상태'임을 명시함).
4) 2026년 현재: 임대인과 별도 연락은 없으며, 임차인은 2027년 만기 이후에도 계속 거주를 희망함.
3. 현재 상황 진단 및 임차인(본인)의 예상
현재 단지 내 전세 시세가 기존 대비 약 1.5억 원 상승하였음.
그러나 목적물에 3.6억 원의 근저당이 설정되어 있어, 임대인이 본인을 퇴거시키고 새로운 세입자를 구하기는 현실적으로 불가능할 것으로 보임.
최근 강화된 대출 규제로 인해 임대인이 실거주를 목적으로 주택담보대출을 새로 일으켜 보증금(3.5억 원)을 반환하는 것 역시 불가능할 것으로 예상됨.
결과적으로 2027년 만기 시, 임대인은 기존 보증금(3.5억 원)을 고정하고 초과 시세분에 대해 월세를 요구하는 '반전세(보증금+월세)' 형태를 제안할 가능성이 높으며, 본인은 이 방식을 수용할 의사가 있음.
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