신탁등기 후 토지개발 조합원의 지분양도가 가능한가요?

Question

현재 토지개발로 10명이 공동사업자를 만들어 조합원으로 있으며 동일 지분을 가지고 있습니다.

토지개발은 신탁사에 위임하였습니다.

• 10명이 공동으로 A회사(시행사)를 설립

• A회사가 토지개발사업 진행

• 토지는 신탁사에 신탁

• 신탁등기 후 PF 대출 실행

• 토지문제로 인해 공사가 지연되고 토지매매자들이 구매를 취소함.

• 대출이자는 갚고 있는 상황

• 개발 및 수익화가 더뎌지며 이자비용만 발생하니 3명이 지분을 다른 조합원에게 양도 후 사업에서 나가고 싶음

여기서 3명의 지분을 대표공동사업자(김씨)가 양수하길 원합니다.

근데 해당 토지개발 진행담당자?가 신탁 등기 후 PF 대출을 받았기 때문에 지분을 넘기지 못한다고 하더라고요.

지분을 다른 조합원이 양수받고싶다고 하는데도요.

신탁을 꼭 해지해야만 지분양도나 이전이 가능한건가요?

궁금한 점

1. 신탁등기 후 PF대출을 받은 상태에서 조합원 내 양수희망자가 있어도 지분양도를 하지 못하나요?

2. 가능하다면 대가(양도대금)은 합의하에 현금 혹은 개발중인 토지로 지급받아도 되나요

3. 불가능 하다면 그 이유는 무엇인지 상세히 부탁드립니다.

4. 신탁해지를 하면 PF대출의 대출업체가 가압류신청을 할까봐 다른조합원들이 걱정하더라고요. 그 과정은 어떻게 되는건가요

Answer 1

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

1. 이론상으로 가능하지만 실제로는 대출 은행의 동의 없이는 불가합니다.

2. 현금 지급 가능합니다. 개발 중인 토지로 지급 불가합니다.

3. 부동산 PF 사업의 특수한 구조 때문입니다.

4. 다른 조합원들의 걱정이 맞습니다. 가압류 수준이 아니라 경매가 진행되어 사업이 공중분해 됩니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

법적으로 조합원 간 지분 양도는 가능하나 PF 대출 약정상 은행의 사전 동의 없이 지분을 변경하면 대출금 즉시 상환 요구를 받게 됩니다. 지분 양도가 승인되더라도 토지는 신탁사와 은행에 담보로 묶여 있어서 마음대로 떼어줄 수 없으므로 대가는 오직 김씨 개인의 현금으로만 청산해야 합니다. 안전하게 3명이 빠져나가려면 은행을 찾아가서 대표자김씨가 모든 지분과 이자 책임을 승계하겠다고 정식 요청해서 서면 동의를 받아내는 것이 유일한 방법입니다.