전세 보증금 반환 및 최우선변제 관련 질문 드립니다.
안녕하세요.
우선 상황을 설명하고자 긴 글을 적게 되어서 죄송합니다.
현재 저는 전세 6000만원에 오피스텔에 전세 계약 후 살고 있습니다. 2022년 5월부터 2024년 5월까지 계약이었으나, 문자로 임대인 동의하에 1년 계약 연장을 하였고 2025년 5월까지 전세 계약이 된 상태입니다.
몇 달 전까지는 집주인 분과 연락이 잘 되었는데 최근에 연락드릴 일이 있어 연락을 드렸는데 며칠째 연락이 되지 않아 혹시나 하는 마음에 등기부등본을 확인해 보게 되었고 현재 집이 최근에 압류에 걸린 사실을 알게 되었습니다.
그 뒤로도 집주인분께 연락을 시도하였지만, 현재 연락이 되지 않은 상태입니다. 계약 만료까지 아직 7개월 정도가 남은 상황이라 나간다고 말하려면 6개월에서 2개월 전에 말해야 한다고 알고 있습니다.
등기부등본 확인 시 제가 전입신고 및 확정일자는 1순위이며, 임대인께서는 2022년 6월경 부터 근저당을 잡으시고 돈을 빌리셨으며, 2023년에 가압류 상태가 되셨고 2024년 9월에 압류 상태가 된 사실을 확인 했습니다.
1. 이러한 상황에 제가 전세금을 돌려받을 수 있을까요? 제가 현 상황에서 무엇을 할 수 있을까요?
2. 현재 근저당 잡힌 날짜가 저보다 후의 날짜이므로 제가 계약한 날짜를 기준으로 한다면 최우선 변제금이 4300만원입니다. 그렇다면 저는 임대인분이 보증금을 안 돌려주신다면 이 금액을 받을 수 있는걸까요?? 혹은 이 금액만 받게 되는걸까요??
3. 만일 집이 경매에 넘어간다면 최근 거래가 기준 5700만원 정도입니다. 현재 제가 1순위인데 경매 금액은 온전히 제가 받을 수 있는걸까요? 아니면 일정한 비율로 제 후순위 사람들과 나누는 걸까요??
4. 만약 임대인분이 개인회생등을 신청하면 제 보증금은 어떻게 되는걸까요?? 최우선변제금 제외 아무것도 못받는걸까요??
5. 만일 경매에 넘어간다면 제가 이 집을 받는게 나을까요? 아니면 경매 처리 된 후에 금액을 받는게 나을까요??
6. 현 상황에서 지금 제가 어떻게 해야하는지 알려주세요 ㅠㅠ
긴 글을 읽어주셔서 감사합니다.
현 상황이 너무 당황스러워서 다양한 선생님들의 답변 부탁드립니다 ㅠㅠ
1. 전세금 반환 가능성 및 대응 방안
현재 상황에서 전세금을 전액 돌려받을 수 있을지는 불확실합니다.
임대인이 연락 두절 상태이고 압류까지 진행된 상황이라면, 임대인의 재정 상황이 좋지 않을 가능성이 높기 때문입니다.
하지만, 전입신고와 확정일자를 갖춘 1순위 임차인이므로 법적으로 보호받을 수 있는 부분은 최대한 활용해야 합니다.
현재 시점에서 취할 수 있는 조치는 다음과 같습니다.
임대인과의 연락 지속 시도: 내용증명을 통해 임대차 계약 해지 의사를 밝히고 전세금 반환을 요구하세요.
임차권등기명령 신청: 이사를 가야 하는 상황이라면, 임차권등기명령을 신청하여 대항력과 우선변제권을 유지해야 합니다.
보증금반환청구소송 제기: 임대인이 전세금 반환을 거부하거나 협상이 이루어지지 않으면, 보증금반환청구소송을 제기하여 법적으로 해결해야 합니다.
주택도시보증공사(HUG) 전세보증금반환보증 가입 여부 확인: 만약 가입되어 있다면 HUG에 보증금 반환을 청구할 수 있습니다.
2. 최우선변제금
네, 맞습니다. 현재 상황에서 귀하의 최우선변제금은 4,300만원입니다. 하지만, 최우선변제금은 경매 절차에서 배당 순위가 가장 앞서는 금액일 뿐, 전세금 전액을 보장하는 것은 아닙니다. 즉, 경매로 넘어가더라도 최소 4,300만원은 보호받을 수 있지만, 나머지 금액은 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
3. 경매 시 배당
귀하가 1순위 임차인이므로 경매 절차에서 가장 먼저 배당을 받게 됩니다. 하지만, 경매 금액이 모든 채권자의 채권액보다 적다면, 배당 순위에 따라 안분 배당을 받게 됩니다. 즉, 귀하의 전세금 6,000만원 전액을 배당받지 못할 수도 있습니다.
4. 임대인 개인회생 시 보증금
임대인이 개인회생을 신청하면, 귀하의 전세금 반환 채권도 개인회생 절차에 포함되어 채무 조정 대상이 됩니다. 이 경우, 법원의 결정에 따라 변제 계획이 변경될 수 있으며, 전세금 전액을 돌려받지 못하거나 변제 기간이 연장될 수 있습니다.
5. 경매 시 주택 낙찰 여부
경매 시 주택을 낙찰받는 것은 귀하의 선택입니다. 낙찰받을 경우, 시세보다 저렴하게 주택을 취득할 수 있는 장점이 있지만, 잔금 납부 등 추가적인 자금 부담이 발생할 수 있습니다. 경매 절차와 관련된 자세한 사항은 법원이나 경매 전문가에게 문의하는 것이 좋습니다.
6. 현재 시점에서의 조치
현재 가장 중요한 것은 신속하게 대응하는 것입니다.
HUG에서 제공하는 전세보증금반환보증에 가입되어 있는지 확인하고, 상담을 통해 도움을 받을 수 있는지 알아보세요.
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