수용토지 부작위 사기죄고소 예정입니다.
40평 작은 토지를 (지목:대)건축가능하다하여 매매 하였는데.
중고나라 사이트를 통하여 매매글을보고 직거래함..
계약금 1000만원
잔금 9000만원 남음
.작은 이동식 주택을 놓을라고 알아보던중 소하천지역으로 지정(10년넘음)되어 개발행위가 제한적으로 주택등은 건축불가 하며,개발을 한다하더라도 토지수용전 원상복구를 해야한다고합니다.
이번년도말까지 환경평가용역실시중이고 내년에 측량하여 토지가 수용될 예정지(40평전부소하천)라는 시청공무원의 답변을 받았습니다.
시청 공무원은 해당 토지소유자가 토지수용이 되는것을 모를수가 없다고하였고,
저희는 계약해지를 요구하였으나 매도인은 본인도 몰랐다면서 계약해지를 못해준다고합니다.
사기죄로 신고하여 계약금 + 합의보상금을 받았으면 하는데 사기죄 고소장을 접수하려하는데
기망행위 입증을 어떤방식으로 해야하는지 도움 부탁드립니다.
우선 중고나라에 글을 올린내용 캡처 해놓음.(건축가능내용등) ,이것이 전부인데
입증 내용이 어떤게 더있을지요?
민사소송등 모든걸하고 싶은데 소액이라서 변호사수임료등은 받을수도 없다고하고.. .
답답하네요
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.
매도인을 부작위에 의한 사기죄로 고소하고 계약금 반환 및 손해배상을 청구하고자 할 때 , 핵심은 " 기망행위의 입증 " 입니다.
기망행위란 사실을 숨기거나 거짓으로 알리는 방식으로 상대방을 착오에 빠뜨려 재산적 처분행위를 유도한 것을 말합니다.
이 사건에서는 매도인이 중고나라에 ' 건축 가능 ' 하다고 게시한 내용이 있으며 , 이는 계약 체결의 결정적 동기가 되었음을 입증할 수 있습니다.
특히 해당 토지가 이미 10년 전 부터 ' 소하천구역 ' 으로 지정돼 주택 건축이 불가능하다는 사실 , 그리고 해당 사실은 누구든지 시청에 문의하면 확인할 수 있는 공공정보라는 점에서 , 매도인이 이를 인식하거나 적어도 인식할 수 있었음에도 불구하고 구체적 확인을 회피한 채 허위 내지 오인 유도 정보를 게시한 행위는 법적으로 기망에 해당할 수 있습니다.
더 강력한 입증을 위해 다음 자료들을 보강하는 것이 좋습니다.
중고나라 게시글 원문 전체 캡처 : ' 건축 가능 ' 등의 문구 , 작성일자 , 게시자 정보가 명확히 드러나야 합니다.
시청 공무원의 구두 설명 녹취 또는 사실 확인서 : 토지가 이미 소하천 구역이며 수용예정이라는 점 , 그리고 토지 소유자가 이를 모를 수 없다는 취지의 증언은 매우 중요한 간접증거가 됩니다.
토지이용계획확인서 및 소하천 지정 도면 : 공공문서로서 토지 개발 제한 및 수용예정 사실을 뒷받침합니다.
부동산 거래과정의 대화 내용 (문자 , 녹취) : 매도인이 ' 건축 가능 ' 하다고 언급한 흔적이 있다면 핵심 증거가 됩니다.
건축사 등 전문가의 확인서 : " 이 토지에 주택 설치는 불가능하며 , 매도인이 일반적인 토지 소유자라면 충분히 알 수 있는 정보였다 " 는 전문가 의견서가 기망 여부 판단에 도움이 됩니다.
이런 자료들을 토대로 형사 고소 (사기죄)를 진행하면 , 검찰은 매도인이 중대한 정보를 고의로 숨겼는지를 판단하게 됩니다.
중대한 정보 은폐는 단순한 민사상 계약상 과실이 아니라 , 형법상 기망행위로 판단될 여지가 있습니다.
형사 고소 외에도 민사소송으로 계약 무효 및 손해배상 청구를 함께 준비하는 것이 바람직합니다.
특히 소액사건일 경우 법률구조공단이나 대한법률구조공단의 무료 법률 지원을 신청할 수 있으며 , 소액사건심판제도를 활용하면 변호사 없이도 청구 가능합니다.
끝으로 , 단순히 " 나는 몰랐다 " 는 매도인의 항변은 , 소하천 지정이라는 중대한 사실이 오래전부터 공공정보로 존재해왔다는 점 , 그리고 건축 불가 사실이 거래 목적과 직결된다는 점에서 설득력이 없습니다.
조속히 형사 고소와 함께 계약해제의 의사표시(내용증명) 를 보내고 , 법적 조치를 병행해, 나가는 것이 중요합니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
사기는 형사처벌이지요. 그래서 몇가지 성립하기 위한 조건이 있어요~!
기망행위 : 허위사실을 말하거나, 중요 사실을 숨기는 것
착오 : 상대가 그 말을 믿고 오해.
처분행위 : 그로인해 계약체결되거나 재산을 넘김
재산상 손해 : 금전 등 손해 발생
지금 질문자님의 사례는 기망행위, 착오, 처분행위, 손해 모두 해당하기에 사기죄가 성립한답니다~!
형사고소를 위해서 현재 확보하신 캡쳐본 외에도 추가 자료를 수집해 보세요!
시청공무원 녹음 혹은 진술서!
시청 발급 서류 - 토지이용계획확인서, 소하천 지정 고시문, 환경평가용역 계획 및 수용예정 안내자료 등
매매계약서 사본
통화녹음(1:1통화는 당사자가 녹음 해도 불법이 아니랍니다. ~~)
고소장을 작성해보실텐데요.
6하 원칙에 따라 자세히 작성하되, 감정을 제외하고 사실만 작성하시어요.
또한 사기 고소와 함께 민사까지 넣으면 효과 만점이랍니다.
상대가 정신을 못차리지요.
민사는 손배(손해배상청구) 와 계약취소, 해제 통보 내용증명을 보내면 완전 물샐틈 없겠지요?
제가 해봐서 아는데, 형사 +민사 의 콜라보는 당하는 사람에게서 매우 연락이 빨리 오게 만드는
마법의 주문이랍니다.
자 이게 끝이 아니에요.
제가 해보니까, 사기꾼들은 민사에 패소하고, 법원에서 체포될 위기에도 먹은 돈을 내놓지 않더라구요.
그래서 가능하면 사기로는 협의를 하지 마시되, 민사는 손배청구를 최대 금액으로 하면서, 민사에서 승소하시는 순간 채권추심업체에 의뢰하여 모든 계좌와 재산에 가압류를 걸고 인생을 힘들게 만들어 주세요.
감방에서 기어나와도 할 수 있는게 없답니다.
사기꾼이 머리가 달려있다면 바로 1000+@ 를 드리면서 고소취하 및 민사취하를 요청할거에요.
잘 해결되시길 바라요.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
당근 부동산 직거래의 경우 공인중개사를 통한 거래가 아니므로 우선적으로 계약당사자간에 책임을 지게 됩니다.
위의 경우 부동산에 하자가 있는 경우 매도자가 알고 매도를 하였을 경우 그 경우를 들어 계약무효를 주장할 수 있고, 또한 기망한 죄로 사기죄도 성립이 가능할 것으로 보이나 그 입증을 피해자가 해야 되는 번거로움이 있을 수 있습니다.
또한 매수자의 경우 부동산 매입 시 부동산 등기나 전반적인 권리 및 토지용도등에 관하여 우선 알아보고 매입을 했어야 하는 부분도 있을 수 있습니다. 우선 피해자입장에서 법적으로 호소를 하기 위해서는 피해사실 및 매도자의 기망행위를 입증할만한 증거를 찾아야 합니다. 지자체에서 수용에 관한 우편물 송부에 대한 증거등을 수집을 하고 매도자가 충분히 알 수 있었다는 증거를 찾는 것이 좋아 보이고 가까운 법률구조공단이나 변호사님께 상담을 해보시는 것을 추천드립니다.
감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
형법상 사기죄가 성립하려면 1. 기망행위 2. 착오에 빠짐, 3. 재산상 이득 요 세가지 요건이 갖춰줘야 합니다.
가장 핵심은 매도인이 사기 의도가 있었는지 즉 건축 불가 및 수용 예정 사실을 알고도 숨기고 계약을 했는지가 핵심인데 이를 입증하는 것이 어렵습니다.
중고나라 게시글 캡처, 계약서, 계약금 입금내역, 시정 공무원과 상담내용이 이미 확보된 증거이며 추가적으로 토지이용계획 확인서, 시정 공무원의 공식 회신 또는 민원 응답기록, 매도인의 토지 보유기간, 매도인이 같은 내용으로 다른 사람에게 판매 시도한 사례가 있으면 좋습니다.
형사 고소장은 직접 작성하여 경찰서 민원실 또는 온라인 접수가 가능하니 법률 구조 공단 도움을 받아 고소를 해보시길 바랍니다.
감사합니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
중고나라 광고 캡처 외에 시청 공무원 답변,토지 관련 공문서, 매도인과의 대화 기록 등 매도인이 제한 사실을 알았거나 알 수 있었음을 뒷받침할 수 있는 모든 자료를 모아두시는 것이 중요합니다.
고소장과 함께 민사소송 모두 직접 진행이 가능하며 법률 구조공단과 같은 무료상담도 적극 활용해 보시기 바랍니다.