부동산 매매 할때 양도소득세 얼마 정도 나오나요? 비과세ㅣ혜택을 받을려면 조건은 어떻게 되나요?
저희가 17년된 집을 팔고 아파트로 이사를 가는데 이 아파트는 후분양아파트이고 분양이 안되서 주택수 미포함이라고 하던데
기존 주택은 양도세가 몇%정도 나오나요? 비과세 혜택을 받을수 있나요?(8년전에산 아파텔도 있는데 주택수 미포함이라고 했든것 같은데 제산세는 내고 있어서...)
저희가 17년된 집을 팔고 아파트로 이사를 가는데 이 아파트는 후분양아파트이고 분양이 안되서 주택수 미포함이라고 하던데
기존 주택은 양도세가 몇%정도 나오나요? 비과세 혜택을 받을수 있나요?(8년전에산 아파텔도 있는데 주택수 미포함이라고 했든것 같은데 제산세는 내고 있어서...)
=== > 기존 주택을 3년 이내 매도를 하는 경우 일시적 1가구 2주택인 만큼 기존 주택을 매도했어도 양도소득세 비과세 대상입니다
안녕하세요. 공인중개사입니다.
기존 주택이 1주택 비과세 요건을 충족한다면 양도소득세 비과세가 가능하지만 후분양 아파트의 주택 수 포함 여부와 과거 오피스텔 보유 이력은 세부 조건에 따라 달라 질 수 있어 정확한 판단을 위해서는 취득, 보유, 거주 요건을 종합 검토해야 합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
후분양 아파트는 주택 수에 미포합니다
17년 보유 주택은 요건만 맞으면 비과세 가능하지만 문제는 아파텔입니다
주택이 아니면 양도세가 없겠지만 주택이면 과세 대상입니다
그런부분을 확인해야 합니다
그러니 세무사한테 자세한 상담을 받아보고 절세를 하시기 바랍니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
1가구 1주택이면 양도세 걱정 하지 않아도 됩니다.
양도소득세 0원 나올 것 같습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
1가구 1주택일 경우 2년 보유(규제지역 2년거주)로 시 양도소득세 비과세를 받을 수 있고, 또한 일시적 1가구 2주택자일 경우 기존주택 매수 후 1년 이상 거주를 하고 신규주택 취득 후 3년안에 기존 주택을 매도를 하게 되면 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있는 특례가 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
기존 주택의 비과세 여부는 보유하신 아파텔(주거용 오피스텔)의 주택 수 포함 여부에 따라 결정됩니다.
질문자님의 상황을 분석하여 핵심적인 양도소득세 법리를 정리해드리겠습니다.
1. 1세대 1주택 비과세 요건 및 세율
비과세 조건: 양도가액 12억 원 이하, 보유 기간 2년 이상(취득 당시 조정대상지역이었다면 거주 2년 포함)일 때 세금이 면제됩니다.
일반 세율: 비과세 요건을 못 갖춘 경우, 양도차익에 따라 6%에서 45%의 기본세율이 적용됩니다. 17년 보유하셨다면 장기보유특별공제를 최대 30%(연 2%)까지 받아 세 부담을 크게 낮출 수 있습니다.
2. 아파텔 및 후분양 미분양 주택의 주택수 판정
아파텔(오피스텔): 재산세를 주택분으로 내고 계신다면 세법상 주택 수에 포함됩니다. 구입 당시 분양권 상태에서 "주택 수 미포함"이라고 안내받았더라도, 실제 주거용으로 사용하거나 재산세를 주택으로 낸다면 양도세 계산 시 2주택자가 되어 기존 주택 비과세가 어려울 수 있습니다.
후분양 미분양 주택: 정책적으로 '미분양 주택 특례(조세특례제한법 제99조의10 등)'가 적용되는 매물인지 확인이 필요합니다. 단순히 분양이 안 되었다고 해서 자동으로 주택 수에서 빠지는 것은 아니며, 특정 기간 내 취득한 전용 85㎡ 이하 또는 6억 이하 등 요건을 충족해야 합니다.
3. 일시적 2주택 비과세 가능성
만약 아파텔이 주택 수에 포함되더라도, 새로운 아파트를 취득함으로써 발생하는 일시적 1세대 2주택 특례를 활용할 수 있습니다. 기존 주택을 새 주택 취득 후 3년 이내에 매도하면 비과세 혜택을 유지할 수 있습니다.
아파텔의 공부상 용도와 실질 사용 용도를 세무사와 먼저 대조하여 1주택자 지위를 확인할 필요가 있습니다. 작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
아파텔 취득 당시의 분양계약서와 현재 재산세 납부 내역을 지참하여 가까운 세무서에서 주택 수 산정 여부를 최종 확인하시기 바랍니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
17년 된 집의 양도세는 비과세가 가능합니다. 1세대가 이 집 하나만 갖고 있다면 매도 가격 12원 까지는 세금이 0원입니다. 12억원 초과분에 대해서만 세금이 나오는데 17년 보유하셨으므로 세금 감면 혜택(장기보유특별공제)을 최대치로 받아 금액이 매우 적습니다. 아파텔의 재산세를 내고 있다면 세법상 주택으로 간주될 확률이 매우 높습니다. 아파텔이 주택으로 잡히면 1주택이 아닌 2주택자가 되어 기존 주택 매도 시 비과세를 못받을 위험도 있습니다. (분양 당시 주택수 제외는 청약 시에만 해당되는 경우가 많음) 2026년 현재 준공 후 미분양 주택을 취득할 경우 기존 주택 비과세 판정시 이 아파트는 주택수에서 빼줍니다. 결과적으로 새아파트 때문에 세금을 더 내지는 않지만 기존 아파텔이 주택 수에 포함되는지 별도로 해결해야 합니다. 정리하자면 아파텔을 주택임대사업자로 등록했는지 혹은 업무용으로 전환가능한지 세무서와 먼저 확인을 하시고 아파텔만 주택 수에 빠지면 기존 주택은 전액 비과세가 가능합니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
1세대 1주택 비과세 가능성이 높다고 보여지지만 그렇지 않은 경우 17년 된 주택 양도 시 양도소득세는 취득가와 양도가에 따라 다르지만 보통 1-5억 차익 기준 2000만원에서 1억 정도 나오실 수 있습니다
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
1주택자가 2년 이상 보유한 주택을 12억 원 이하에 팔 경우에는 일반적으로 비과세가 적용됩니다. 하지만 아파텔이 주택 수에 포함된다면, 이런 혜택을 받을 수 없을 수도 있으니 주의가 필요합니다.
아파텔은 원래 업무시설로 분류되기 때문에, 재산세 고지서에 '건축물분'이나 '토지분'으로만 세금이 부과된다면 주택 수 산정에서는 제외됩니다. 반면에, 고지서에 '주택분 재산세'라고 표시되어 있다면 세법상 주택으로 간주되어 다주택자가 될 수 있습니다. 또, 재산세 고지서가 7월과 9월 두 번에 걸쳐 발송된다면 업무시설일 가능성이 높고, 주택분은 한 번에 부과되거나 아니면 절반씩 두 번 나올 수 있는 차이가 있습니다.
이사 예정인 후분양 아파트가 지방의 미분양 주택이라면, 조세특례제한법에 따라 주택 수에서 제외되는 특례 대상에 해당하는지도 함께 확인해야 합니다. 만약 아파텔이 업무용 재산세를 내고 있고, 새 아파트가 특례 대상이라면 기존 주택을 매도할 때 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 먼저 재산세 고지서의 과세 대상 항목을 꼭 확인해 보시고, 전문가와 최종적으로 점검하는 것이 좋겠습니다.
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