안녕하세요. 신은정 변호사입니다.
이웃의 안타까운 소식을 접하고 걱정이 많으실 듯합니다. 경매로 주인이 바뀐 경우 전세금을 누구에게 돌려받을 수 있는지는 세입자의 대항력 유무에 따라 완전히 달라집니다.
1. 대항력이 있는 세입자의 권리
세입자가 등기부등본상 최선순위 권리보다 먼저 전입신고와 확정일자를 갖추었다면 새로운 낙찰자에게 보증금을 청구할 수 있습니다. 이 경우에는 전세금을 전액 돌려받을 때까지 합법적으로 퇴거를 거부할 수 있습니다.
2. 대항력이 없는 세입자의 상황
근저당권 등보다 늦게 전입신고를 한 후순위 세입자라면 낙찰자에게 보증금을 요구할 수 없고 퇴거해야 합니다. 경매 배당 절차에서 순위에 따라 일부를 배당받아야 하며 나머지 금액은 기존 집주인에게 청구해야 합니다. 현재 낙찰자가 명도소송을 거론하는 것으로 보아 대항력이 없을 가능성이 높습니다.
3. 기존 집주인 상대 소송의 실익
전 집주인이 빈털터리라면 보증금 반환 소송에서 이기더라도 강제집행할 재산이 없어 실제 회수가 불가능할 수 있습니다. 소송 비용 대비 실익이 매우 적을 수 있으며 참고로 민사의 경우 승소 시 정해진 한도 내에서 상대방에게 변호사 선임 비용을 청구할 수는 있습니다.
우선 세입자의 주민등록 전입일자와 부동산 등기부등본상의 말소기준권리 일자를 비교하여 대항력 유무부터 정확히 확인하세요.
이웃분의 전세금 문제가 원만하게 잘 해결되기를 바랍니다.