매매계약서 상에 대리인 표기가 없습니다 어떻게 해야 할까요 도와주세요

Question

안녕하세요. 글이 조금 길지만 좀 도와주시면 정말 감사하겠습니다.

매매계약을 했고 전 매도자 입니다. 헌데

좀 문제가 있습니다. 상황이 이렇습니다.

• 매수자 대리인이 매수자 이름으로 계약하고 매수자 이름으로 계약금송금함.

• 이때, 매수자 대리인인 사실을 모르고(계약자인줄암) 매도자가 계약함. 인감도장, 인감증명서,신분증까지 가지고 왔기에 다른사람일거라고 생각도 못함.

• 다음날 매도자가 이 사실을 알게되어 부동산 추궁해서 위임장, 인감증명서, 대리인신분증 요청했고 원본을 부동산에서 받음.

매도자는 사본 받음 (위임증은 부동산에서 보관해야 한다고 해서 원본대조필받음)

위임장 내용에는 계약서작성, 계약금,중도금, 잔금, 등기괸련서류일체에 대한 위임내용이 적혀있음

• 계약서 상에 매수자 에게 전화해서 녹취 허락받고 본인확인함 (주민번호, 이름, 등) 위임내용 문자도 남겨놓음.

상황은 이런데

염려가 되는 부분이 있습니다

1. 계약서에 대리인 내용이 없고 싸인 없음

2. 계약서상의 매수자 핸드폰이 본인 명의가 아님.

이럴경우, 추후에 매수자가 무권대리 주장하면 매수자가 무권대리 주장하면

언제든지 매도자가 매매대금 반환, 계약파기가 인정이 될수 있나요? 걱정이 됩니다.

지금 계약서를 수정하기에는 잔금일이 한달밖에 안남았고

매수자가 주담대 받아 잔금일부를 주기 때문에 지금 계약서 수정시 대출 잔금일이 늦어질수도 있을까봐 염려 됩니다. 저도 잔금을 받아서 이사 들어가야 하기에 문제가 생기면 안되거든요.

어떻게 처리하는게 저에게 추후 문제가 되지 않을까요

도와주세요

Answer 1

지금 계약서를 수정하기에는 잔금일이 한달밖에 안남았고

매수자가 주담대 받아 잔금일부를 주기 때문에 지금 계약서 수정시 대출 잔금일이 늦어질수도 있을까봐 염려 됩니다. 저도 잔금을 받아서 이사 들어가야 하기에 문제가 생기면 안되거든요.

어떻게 처리하는게 저에게 추후 문제가 되지 않을까요

==> 우선적으로 매수인의 의견 등을 고려하여 계약계속 진행여부를 판단해야 합니다.

Answer 2

안녕하세요. 답변드립니다.

매수인 본인으로부터 위임장과 인감증명서를 받았기 때문에

큰 문제는 없을 것으로 생각합니다.

하지만 만약에라도 무권대리가 성립될 경우 계약의 효력을 주장할 수 없으며,

이 경우엔 매수인 측 대리인을 상대로 계약의 이행 또는 손해배상을 청구할 수 있습니다.

*제135조(상대방에 대한 무권대리인의 책임) ① 다른 자의 대리인으로서 계약을 맺은 자가 그 대리권을 증명하지 못하고 또 본인의 추인을 받지 못한 경우에는 그는 상대방의 선택에 따라 계약을 이행할 책임 또는 손해를 배상할 책임이 있다.

매도인으로서 가장 좋은 방법은 매수인 본인에게 추인 여부를 최고하는 것이며,

문서로 답변을 받으면 더욱 확실하겠지요.

*제131조(상대방의 최고권) 대리권없는 자가 타인의 대리인으로 계약을 한 경우에 상대방은 상당한 기간을 정하여 본인에게 그 추인여부의 확답을 최고할 수 있다. 본인이 그 기간내에 확답을 발하지 아니한 때에는 추인을 거절한 것으로 본다.

기간을 정하여 매수인에게 추인여부에 대한 확답을 최고하시고, 그 기간 내에 추인하겠다는 답변을 받는다면 계약은 확정적으로 유효하게 됩니다.

Answer 3

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.

현재는 매수자 본인의 동의/추인의 정황이 존재하는 상황이네요. 계약 후 매수자 본인과 통화하여 본인 확인 및 녹취 완료된 것도 있고, 위임장에는 포괄적 권한이 명시되어 있구요. 위임장, 인감증명서, 신분증 사본도 확보가 된 걸로 보입니다.

문자 메세지도 있구요.

하지만, 문제는 계약서에 대리인의 기재와 서명이 없고, 매수자의 연락처가 명의자와 다른 것은 분명히 문제가 될 수 있습니다. 그런데, 위임을 했다는 앞선 정황이 많아 소송을 제기하면서 무효 주장 시 쟁점이 될 수는 있으나 전체 정황상 매수자가 사전에 위임하고 후에도 추인한 것으로 인정될 수 있습니다.

결론적으로 계약 무효 또는 매매대금 반환 가능성은 극히 낮습니다. 그러니, 현재 확보하신 자료들을 잘 보관하시구요. 정 불안하시면, 매수자와의 녹취를 속기사 사무실에 부탁해 녹취록으로 변경해두세요.녹취 파일은 녹취록으로 변경해야 법적 효력이 있습니다. 또는 필요 시, 계약서 변경을 요청해 보시는 것도 좋을 것 같습니다.

감사합니다.