전세보증금 관련 담보권 작성 내용, 인정액 가능한지

Question

Q.전세 보증금 + 내 800만원을 같이 담보권에 녹여 작성해도 되는 건지?

(상황설명 하단을 읽어 주세요.)

1.현 주거지 재계약 당시 주택 가격(공시가격)이 낮아짐에 따라 은행에 일부 상환을 해야하는 상황 발생 > 금액은 1300만원 상환해야했음

2.집주인이(임대인) 보증금에 빼서 전체 1300만원을 줄 수 없다 판단.

3.내 사비 800만원, 집주인 500만원을 합쳐 은행에 상환함.

4.재계약 당시 800만원을 계약 종료 시 받기로 특약사항에 작성

(계약당시 보증금 전체에 합산해서 적을 수 없던 이유는 버팀목 전세자금 대출로 인한 주택 가격에 의해 보증금을 책정하기 때문)

5.임대인이 회생 단계중 회생담보권을 작성하려고 함

6.보증금(허그보증가입 되어있어 우선변제권있는 상태) + 내 800만원을 같이 담보권에 녹여 작성해도 되는 건지? 궁금합니다ㅠㅠ

+허그에서는 채무자 대리인에게 물어봐서 담보권에 넣어 작성 하거나 회생채권으로 따로 넣으라는데 같이 넣을 수 있는게 베스트라 채무자 대리인에게 문의 했지망 이건 자기나 집주인이 결졍 할 수 없는 문제라 하면서 직접 변호사 사무실 등 법적 상담으로 알아내야 한다고 함.

Answer 1

안녕하세요. 신은정 변호사입니다.

임대인의 갑작스러운 회생 절차로 소중한 자금을 돌려받는 데 차질이 생길까 봐 걱정이 많으시겠습니다. 결론부터 말씀드리면 개인적으로 지급하신 800만 원은 전세보증금과 합산하여 회생담보권으로 작성하실 수 없으며 일반 회생채권으로 별도 신고하셔야 합니다.

1. 800만 원의 법적 성격

질문자님께서 부담하신 800만 원은 대출 한도 등의 이유로 계약서상 보증금 액수에 포함되지 못했습니다. 특약사항에 반환을 명시했더라도 이는 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권이 적용되는 전세보증금이 아니라 임대인에 대한 일반 민사상 약정금 채권으로 분류됩니다.

2. 회생담보권과 회생채권 신고 방법

회생담보권은 근저당권이나 우선변제권이 있는 보증금처럼 법적 담보력이 있는 채권만 인정됩니다. 800만 원은 별도의 우선변제권이 없으므로 회생담보권에 포함할 수 없습니다. 이를 무리하게 합산하여 신고하실 경우 법원이나 회생 관리인으로부터 해당 채권액 전체가 부인될 위험이 있으므로 반드시 일반 회생채권 항목으로 따로 기재하셔야 합니다.

지금 상황에서는 특약이 적힌 계약서와 800만 원 이체 내역을 증빙자료로 준비하시어 법원이 정한 기간 내에 일반 회생채권으로 신고하세요.

진행 중인 사건이 원만하게 잘 해결되기를 바랍니다.