생애최초 보금자리론 대출 나올까요?
안녕하세요 올해8월 생애최초 보금자리론으로 이사예정입니다
아파트 매매가 2억6000으로 80%대출 희망하는데요
소득이 낮게 잡혀서 대출이 적게 나올까봐 걱정입니다
제가 2024년2월까지 직장인(근로소득)
2024년3월부터 3.3% 프리랜서입니다
현재 기대출은 1600만원이 있습니다
2023년 소득금액증명원 수입금액 3750만원 / 소득금액 1480만원
2024년 거주자의 사업소득 원청징수영수증 지급총액 5660만원 찍혀있습니다.
와이프는 현재 4대보험 미가입 단순알바로 연300만원 수익있고요
2024년부터는 소득이 많이 올라갔는데
대출이 잘 나올 수 있을까요?
대출은 6월말쯤 신청할거같습니다
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.
2025년 8월 아파트 매매를 위한 생애최초보금자리론 이용을 고려하고 있다면 , 가장 핵심적인 변수는 소득 인정 기준과 대출 한도 산정 방식입니다.
특히 , 프리랜서 전환 시기와 부부의 소득 형태는 보금자리론 심사에서 민감하게 반영됩니다.
먼저 , 생애최초 보금자리론은 부부합산 연소득 1억 원이하 (생애최초는 7천만~1억까지 가능) , 주택가격6억 이하 , 무주택자 등의 조건을 충족해야 하며 , 대출한도는 최대 80% , 최대 3억 6천만 원까지 가능합니다.
현재 매매가 2억6천만 원이라면 이론상 최대 2억 800만 원까지 대출이 가능합니다.
그러나 중요한 것은 소득 증빙 방식에 따른 인정 소득액입니다.
(1) 소득 인정 시기와 자료
ㆍ 2023년 귀속 소득금액증명원은 근로소득 3,750만 원 (총수입) , 소득금액 1,480만 원으로 낮게 잡혀 있습니다.
ㆍ 2024년부터 프리랜서 전환 후 현재까지의 원천징수영수증 총지급액이 5,660만 원이라면 , 이는 비교적 양호한 수준입니다.
ㆍ 문제는 보금자리론에서 보통 직전 과세년도(2023년) 기준을 우선 적용하되 , 필요시 최근 1년치 원천징수영수증ㆍ소득증빙자료를 보완자료로 활용할 수 있다는 점입니다.
(2) 기 대출 1,600만 원의 영향
ㆍ 보금자리론은 DSR규제에서 비교적 자유로운 정책상품이므로 , 총부채상환비율(DSR)이 치명적으로 작용하진 않지만 , 기대출이 클 경우 일부 한도에 영향을 줄 수 있습니다.
(3) 배우자의 소득
ㆍ 단순 알바 소득 (연 300만 원) 은 공식적으로 인정 소득으로 보기 어렵거나 매우 제한적으로 반영됩니다.
ㆍ 2024년부터 소득이 증가했다고 해도 , 소득증빙(근로계약서 , 통장입금내역 , 원천징수영수증 등) 이 없으면 대출심사에 유의미하게 반영되기 어렵습니다.
(4) 대출 시점과 소득 자료 선택
ㆍ 6월 말 신청이라면 2023년 소득금액증명원을 기본으로 하되 , 프리랜서 전환 이후 2024년 원천징수영수증 , 거래내역 , 통장 입금내역 등 보완서류 제출을 병행해 인정소득을 최대한 끌어 올려야 합니다.
ㆍ 이때 주거래 은행 또는 HF (한국주택금융공사) 상담센터에 미리 문의해 서류 인정 여부를 확인하는 것이 매우 중요합니다.
결론적으로 , 매매가ㆍ무주택 요건은 충족되나 , 현재 가장 큰 변수는 소득 인정액입니다.
기본소득만 보면 2023년 소득금액이 낮아 대출한도가 적게 나올 우려가 있으므로 , 2024년 수입을 적극적으로 증빙할 수 있는 자료 (원천징수영수증 , 세금계산서 , 입금내역 등) 를 최대한 준비하여 보완심사를 받는 것이 현실적인 전략입니다.
은행 대출창구나 HF 고객센터 (1688-8114) 에 사전심사 요청도 가능하므로 , 6뭘말 본 신청 전 가심사 단계에서 예상 대출한도를 먼저 점검해 보는 것을 권합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
대출에 가능여부와 한도에 대해서는 은행을 통해 상당받아보셔야 정확합니다. 질문에서 생애최초 디딤돌대출을 신청하시려고 할 경우 우선적으로 DSR은 적용되지 않으며, 주택 가격이 크지 않기 떄문에 80%을 받더라도 소득대비 한도에 문제가 있을것으로는 보이지 않습니다. 다만 24.12.2 이후 신규대출접수분부터 수도권 소재 아파트에 한하여 생애최초 주택구입자의 경우 방공제를 의무적으로 적용하는 것으로 알고 있기 떄문에 실제 대출금액은 80%보다는 낮아질수 있습니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
디딤돌 정부지원대출의 경우 DSR에는 제외가 되지만 DTI는 60% 이므로 약 2억 정도 대출을 하게 될 경우 연소득 5000만원 정도 되어도 DTI 20% 선이니 아마도 가능할것으로 추정이 되나 정확한 한도는 은행에 문의를 하시는게 가장 정확하다고 볼 수 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
생애 최초 보 금 자리론 은 이름 그대로 처음으로 주택을 소유하는 사람을 대상으로 한 대출 상품입니다. 자격 요건은 다음과 같습니다.
무 주택 자 요건 : 신청일 기준 본인과 배우자 모두 무 주택 자여야 하며, 과거에 한 번 도 부동산을 소유한 적이 없어야 합니다.
국적 : 대한민국 국민이거나 주민 등록 등본에 기재된 재 외 국민, 외국 국적 동포도 포함됩니다.
연령 : 민법 상 성인(성년)만 신청 가능합니다.
소득 요건 : 부부
보통 소득 기준은 부부 합산 연 소득으로 판단하여, 생애 최초의 경우 일반적인 기준보다 높게 적용될 수 있습니다.(예: 현재는 1억 원 이하 등). LTV는 주택 가격의 최대 80%까지 가능하지만, 대출 한도에 제한이 있을 수 있습니다.(예: 최대 4억 2 천만 원 등)
말씀 하신 분 의 소득 상황을 보면 몇 가지 고려할 점이 있습니다.
소득 산 정 기준 : 보금자리론 신청 시 소득은 보통 전년도 소득을 기준으로 합니다. 근로 소득 자의 경우 소득 금액 증명 원이나 원천 징수징수영수증으로 증명할 수 있습니다. 사업 소득 자(프리랜서 포함)의 경우 종합 소득세 신고 내역을 바탕으로 한 소득 금액 증명 원을 주로 활용합니다.
소득 형태 전환 및 증 빙 :2024년 2월 까지는 근로 소득이셨고, 2023년 소득 금액은 1,480만 원이셨습니다. 2024년 3월 부 터 프리랜서(3.3% 사업 소득)로 전환되셨는데, 신청 시점인 6월 말에는 2024년 전체에 대한 종합 소득세 신고가 이루어지지 않은 상태입니다. 2024년 종합 소득세 신고는 2025년 5월에 가능하기 때문에, 2024년 소득 금액 증명 원 2025년이 되어야 발급 받으실 수 있습니다.
프래 랜서 소득 평가: 프리랜서의 303% 원천 징수 되는 소득은 사업 소득에 해당합니다. '거주자의 사업 소득 원천 징수 영수증 지급 총액 5,660만 원'은 말씀 하신 분의 지급된 총 금액이며, 이 금액에서 필요 경비를 제외한 금액이 '소득 금액이 됩니다. 은행에서는 대출 심사 시 지급 총액 그대로 소득으로 인정하지 않고 업종별 표준 경비 율 등을 적용하여 소득 금액을 추정하거나 실제 경비를 증 빙 하도록 요청할 수 있습니다.
2024년 소득 활용 가능성 : 원칙적으로 전년도 소득을 보지만, 소득 형태나 직장 변동이 있는 경우 예외적으로 당해 연도 소득을 일부 반영해 주는 경우도 있습니다. 하지만 프리랜서 소득은근로소득보다 안정성이 떨어진다고 보아 심사 기준이 까다로울 수 있습니다.
배우자 소득 및 기 대출 : 배우자 님의 연 300만 원 소득은 대출 심사에 큰 영향을 주기는 어려울 것 같습니다. 또한 현재 1,600만 원의 기 대출은 DTI / DSR 계산 시 부채로 산 정 되어 대출 한도를 줄이는 요인이 될 수 있습니다.
결론적으로, 2024년 6월 말 신청 시 시점에서 2024년 프리랜서 소득을 얼마만큼 인정받을 수 있을 지가 대출 가능 여부 및 한도에 가장 큰 영향을 미칠 것 같습니다. 만약 2023년 소득 금액(1,480만 원)만으로 심사가 진행된다면 , 희망하시는 2억 8 천만 원 대출은 어려울 가능성이 매우 높습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
2024년 기준으로 사업소득 5,660만 원으로 확인되는데 배우자분 수입이 300만 원이라면 부부 합산 연소득 6천만 원이 약간 안되어 보금자리론 소득요건에 충족됩니다.
대출한도는 생애최초 주택구입자의 경우 최대 4억 2천만 원까지 대출이 가능하며 이는 매매가의 80% 대출이 가능하므로 2억 8백 정도의 대출금액이 필요한 상태라 보여집니다.
소득은 2024년 기준으로 보기 때문에 80% 금액 대출이 나올 것 같습니다.
자세한 사항은 은행 내방하여 서류 제출하시고 문의 하는 것이 정확합니다.
감사합니다.