토허제 구역 아파트 매매 전 세대분리 후 거래허가가 반려됐습니다. 구제 방법이 있을까요?

Question

안녕하세요.

토지거래허가구역 내 아파트를 매매하려고 진행 중입니다.

상황은 다음과 같습니다.

• 매도인인 저는 실거주 요건을 맞추기 위해 거래허가 신청하기 약 2일 전에 세대분리를 했습니다.

• 해당 아파트에는 현재 세입자가 거주 중이며, 임대차 계약 만료 시 퇴거 예정이었습니다.

• 매수인은 세입자 퇴거 후 실제 거주할 계획으로 매매계약을 진행했습니다.

• 그런데 토지거래허가 신청 과정에서 세대분리를 최근에 한 사실 때문에 거래허가가 반려됐습니다.
  

궁금한 점은 아래와 같습니다.

• 세입자에게 이사비용정도 주고 내보는 방식을 부동산에서 제시하던데 가능한가요??

• 현재 상태에서 다시 허가 신청이 가능한지, 가능하다면 어느 정도 기간이 지나야 하는지 궁금합니다.

• 세대분리를 원상복구하거나 다른 방법으로 허가를 받을 수 있는 방법이 있을까요?

• 반려 처분에 대해 이의신청 또는 행정적으로 다툴 수 있는 방법이 있는지도 궁금합니다.
  

비슷한 사례나 관련 법규를 알고 계신 분들의 의견 부탁드립니다. 감사합니다.

Answer 1

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

일단 구청에서 받은 불허, 반려 사유를 서면으로 확보하시고 최근 세대분리가 법령상 명시된 불허 사유인지, 아니면 담당기관이 실제 거주 의사가 불분명하다고 판단한 것인지 확인하시길 바랍니다.

세입자에게 이사비를 주고 조기 퇴거시키는 방법은 가능 여부를 먼저 구청과 확인하시고 단순히 시간을 기다려 재신청하는 것이 아니라 실제 거주 계획을 객관적으로 보강한 뒤 재신청 하시길 바랍니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 토지거래허가구역 내 매수자 입장에서는 무주택자의 경우 세입자가 있어도 퇴거일 까지 최대 2년간 입주 유예가 가능하지만 그렇치 않을 경우 허가 후 4개월 이내 전입신고 및 2년간 실거주를 해야 합니다.

기존에 세입자가 있을 경우 이사비 및 복비등 미리 퇴거하는 조건으로 협상을 진행할 수도 있지만 만일 기존 임차인이 대항력을 가지고 있고 퇴거를 거부할 경우는 방법이 어려울 수 있습니다.

우선 세입자 부터 협상으로 해결을 하고 다시 허가 신청을 하는 것이 어떨까 사료됩니다.

감사합니다.