상가 임대차 '권리금 회수 기회 보호 기간'과 임대인의 계약갱신 거절·방해 시 손해배상 청구는?

Question

상가 임대차 계약 만료를 앞두고 신규 임차인을 구해 권리금 계약을 체결하려 합니다. 상가건물 임대차보호법상 권리금 회수 기회를 보장받는 법적 기간(계약 만료 6개월 전부터 만료 시까지)과, 임대인이 합당한 이유 없이 신규 임차인과의 계약을 거절하거나 현저히 높은 임대료를 요구하는 등 회수를 방해할 때 대응법이 궁금합니다. 또한 임대인을 상대로 권리금 상당의 손해배상 청구 소송을 진행하기 위한 요건과 증거 수집 체크리스트에 대해 부동산 전문 변호사분들의 조언을 구합니다.

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안녕하세요. 홍윤석 변호사입니다.

상가건물 임대차보호법에 따라 의뢰인께서는 임대차 기간 만료 6개월 전부터 종료 시까지 권리금 회수 기회를 보호받을 수 있습니다.

임대인이 정당한 사유 없이 신규 임차인과의 계약 체결을 거절하거나 현저히 높은 임대료를 요구하여 방해하는 경우, 의뢰인께서는 손해배상을 청구할 수 있습니다. 이때 배상액은 신규 임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다.

승소를 위해서는 임대인의 방해 행위를 입증할 객관적 자료가 핵심입니다. 신규 임차인과의 권리금 계약서, 임대인에게 보낸 신규 임차인 주선 내용이 담긴 내용증명, 임대인의 거절 의사가 담긴 통화 녹취나 문자 메시지 등을 반드시 확보해야 합니다.

임대인이 정당한 사유 없이 거절했음을 입증할 수 있다면 손해배상 청구가 인용될 것으로 보입니다. 다만, 임대인이 합당한 사유(임차인의 차임 연체 등)를 제시할 경우 방해 행위로 인정받기 어려울 수도 있습니다.

구체적인 대응은 별도 상담 바랍니다.

감사합니다.