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공시지가는 실거래가랑 왜 이렇게 차이가 나나요?
부동산 공시지가를 확인해봤는데 실제 거래되는 가격이랑 차이가 꽤 커요. 왜 정부가 발표하는 공시지가가 시장 가격을 그대로 반영하지 않는 건지 궁금합니다.
6개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
많은 분들이 처음에는 정부가 시세를 모르나?라고 생각하시는데, 사실은 공시지가는 실거래가와 같은 개념이 아니기 때문입니다
핵심은 용도가 다르다는 점입니다
실거래가: 실제 매수자와 매도자가 거래한 가격
공시지가(또는 주택의 경우 공시가격): 세금과 각종 행정 업무의 기준으로 정부가 산정하는 가격입니다
그래서 부동산을 볼 때는 얼마에 거래되었는지(실거래가)와 세금은 어떤 기준으로 부과되는지(공시가격·공시지가)를 구분해서 보는 것이 중요합니다이 둘은 서로 관련은 있지만, 같은 개념은 아닙니다
채택된 답변안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
부동산공시법에 따라 공시된 토지의 적정가격이 “공시지가”이고 주택의 적정가격이 “공시가격” 입니다. 정부에서는 부동산가격공시제도에 따라 매년 조사 평가하여 적정하다고 판단되는 가격을 공시하는데, 이러한 가격은 시장변동이나 부동산의 특징, 거래자 간의 협상 등 특별한 상황을 고려하지 않고 적정가격을 결정하므로 실 거래가와는 차이가 발생하고 있습니다. 지난 정부에서는 이러한 차이를 없애고자 공시지가 실거래가 반영률을 점차 높였으나, 공시지가, 공시가격을 올리는 만큼 세금부담이 늘어나므로 조세저항이 커져 2026년에도 전년도와 동일한 수준(69%)으로 적용하게 되었습니다. 하지만 이번 정부들어 부동산가격이 계속 상승하면서 이를 막기위해 공시가격 현실화율을 올리거나 공정시장가액 비율을 높이는 방법 등이 언급되고 있습니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
공시지가는 표준지시가를 정하고 그 가격에 가감을 해서 개별공시지가를 산출을 하고 1년간 이 금액을 과세등의 기준을 삼기 때문에 변동이 될 수 없고 고정금액으로 가게 됩니다. 또한 실거래가액은 매도인의 매도호가와 매수인의 승낙에 의해서 시장에서 형성이 되는 거래가액으로 해당 부동산의 수요와 공급, 물가상승등 기타 여러 요인으로 인해서 가격이 변동이 있을 수 있게 됩니다. 또한 실제거래가액에 보유세등을 과세하게 되면 과도한 세금으로 인한 조세저항 및 변동성이 있는 세금으로 인해서 혼란을 최소하 하고자 공시지가는 시세 대비 낮은 금액으로 고정을 한다 볼 수 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 고경훈 공인중개사입니다.
공시지가는 정부가 세금·제도 운영을 위해 산정한 ‘기준 가격’이라 실제 거래가격과 차이가 납니다. 현실화율이 평균 60~70% 수준으로 낮게 책정되기 때문에 시세와 괴리가 생기며, 이는 세금 부담을 완화하려는 정책적 목적 때문입니다
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
공시지가는 실거래가와 다르게 재산세와 각종 세금과 행정 기준을 부과하기 위해 산정되는 가격이기 때문입니다. 만약 시세 100%를 그대로 반영하면 집값이 오를때마다 세금 폭탄이 되므로 국민의 세부담 완화를 위해서 보통 시세의 70% 수준인 현실화율을 적용합니다. 전국의 수많은 부동산을 매년 특정 시점인 1월 1일을 기준으로 일괄 조사하다 보니 급격한 시장 변화와 개별 시세를 실시간으로 반영하지 못합니다. 정리하면 실거래가는 실제 시장에서 거래되는 가격인 반면에 공시지가는 세금 부과를 목적으로 의도적으로 낮게 책정된 기준 가격이라서 차이가 납니다. 감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
공시지가랑 시기 차이가 나는 것은 당연합니다.
공시지가는 세금을 낼 때 기준을 삼기 때문에 시가보디 좀 낮게 책정합니다.
감사합니다.