월세 누수로 인한 계약 해지 및 손해배상 청구
월세 계약 6개월 미만 임차인이고, 집 안방 천장 누수로 인해 안방 사용을 못하고 있습니다.
임대인에게 누수 사실을 알리고 조치를 취해달라고 연락하였지만 연락이 잘 되지 않아 직접 윗층 임대인과 이야기하고 있습니다. 수차례 누수 업체가 방분하여 원인 파악을 하였고, 공사가 필요하다는 소견을 받았음에도 불구하고 윗층 임대인이 확실한 조치를 취하지 않고, 임시 방편으로 조취를 취하려 하고 있습니다. 임대인, 윗층 임대인의 소극적인 태도로 인해 가까운 시일내로 불편이 해소 될 것 같지 않아 이를 임대인에게 설명 후 계약해지 통보 및 1개월 후 이사를 가겠다고 하였으나 다음 임차인을 구한다, 3개월을 달라라고 하며 받아 들이지 않았습니다. 그래서 그 중간인 2개월 후로 합의를 보았으나 다음 날 그런 적 없다며 윗 층 공사하면 되지 않냐며 거부 하는 중입니다.
임대인이 공사 후 윗층에 손해배상 청구해 줄테니 계속 살라고 하거나, 윗층이 공사해 준다는 답변을 받았으니까 기다려 달라고 했을 때 앞 선 태도로 이 말에 신뢰가 가지 않아 임차인은 이를 거부하고 계약을 해지 할 수 있나요? 가능하다면 하자로 인해 침실을 사용하지 못한 부분과 이사비용이 발생한 부분에 대한 손해배상은 청구가 가능한가요?
불가능하다면 어떻게 하는 것이 좋을까요?
안녕하세요. 한병철 변호사입니다.
결론
임차인은 임대차 목적물의 중대한 하자로 인해 주된 용도를 상실하였다면 임대인 동의와 무관하게 계약을 해지할 수 있고, 이에 따른 손해배상도 청구할 수 있습니다. 특히 침실 사용 불능 상태가 지속되고 임대인이 적절한 수리를 하지 않는다면 해지 통보는 정당한 것으로 인정될 가능성이 높습니다.계약 해지 가능성
민법상 임대인은 목적물을 계약에 맞게 사용·수익할 수 있도록 유지·수선할 의무가 있습니다. 누수로 인해 안방 전체를 사용할 수 없는 상태라면 임차 목적의 본질적 부분이 침해된 것으로 볼 수 있고, 임차인은 계약 해지를 주장할 수 있습니다. 합의 과정에서 임대인이 말을 번복한 사정도 신뢰관계를 더욱 해친 사유가 됩니다.손해배상 청구 범위
임차인은 계약해지로 인한 이사비용, 임시거주지 비용, 그리고 하자로 인해 사용하지 못한 부분의 임차료 상당액에 대해 손해배상을 청구할 수 있습니다. 다만 위자료 성격의 정신적 손해는 일반적으로 인정되지 않으며, 구체적인 입증이 가능한 금전적 손해가 중심이 됩니다.윗층 임대인과의 관계
직접적인 계약관계는 임차인과 건물 소유자인 임대인 사이에 존재하므로, 임차인은 원칙적으로 임대인을 상대로 권리를 행사해야 합니다. 임대인은 누수 원인을 제공한 윗층 소유자에게 구상권을 행사할 수 있으나 이는 임대인 내부의 문제이며, 임차인과 직접적 관련은 없습니다.실무적 대응 방안
우선 내용증명을 통해 임대인에게 해지 의사와 손해배상 청구 의사를 명확히 알리고, 계속된 거부 시 계약해지 확인 및 손해배상 청구 소송을 제기할 수 있습니다. 임대차분쟁조정위원회 활용도 가능하며, 신속하게 분쟁을 해결하는 수단이 될 수 있습니다.결어
임차인은 하자가 심각하여 계약 목적 달성이 불가능한 상황을 입증할 수 있다면, 계약해지와 손해배상 청구 모두 가능합니다. 증거로는 누수 사진, 수리업체 견적서, 임대인과의 대화 기록 등을 확보해두는 것이 중요합니다.
안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.
임대인이 다소 소극적이라고 하더라도 수리를 진행하는 경우에는 곧바로 계약 해지가 인정되기 어려울 수 있고 현재 독촉을 하였으나 그 이후에도 조치가 없다면 그때 계약 해지를 주장해볼 수 있을 것입니다.
다만 계약 해지가 어려워도 현재 해당 장소를 사용하지 못하는 부분에 대해서 일부 임차료 감액이 가능할 것으로 보입니다. 이상입니다