외국인 임차인 보증금 반환 및 오수 누수로 인한 계약 해지 관련 상담 요청
안녕하세요.
서울에서 거주 중인 외국인 임차인입니다. 현재 주택 누수로 인해 거주가 불가능한 상황이 되어 법적 조언을 구하고자 합니다.
사건 경과는 다음과 같습니다.
2026년 1월 13일 저녁, 집 바닥에서 물이 올라오는 누수가 발생했습니다. 이미 늦은 시간이었기 때문에 집주인에게 전화로 상황을 설명했으나 “괜찮다”는 답변을 받았습니다.
그래도 상황이 심각해 보였기 때문에 사진과 영상을 촬영하여 메시지로 집주인에게 전달했습니다.
해당 공간에서는 도저히 잠을 잘 수 없는 상태여서, 그날 밤은 부득이하게 다른 곳에서 숙박했습니다.
다음 날 아침 집에 다시 와 보니 물이 더 많이 차 있었고, 색도 노란색으로 변해 있었습니다. 이 상황을 다시 집주인에게 알렸고, 집주인은 서울에 없다고 하며 수리 기사들을 보냈습니다.
이후 3명의 수리 기사가 차례로 방문했고, 모두 단순한 물이 아니라 누수 문제라고 설명했습니다.
시간이 지나면서 물의 양은 더 늘어났고, 결국 소변·배설물과 같은 오수 냄새가 집 안 전체에 퍼지기 시작했습니다.
위생 및 건강상 매우 위험한 상태로 판단되었습니다.
이 사실을 집주인에게 다시 알렸으나, 집주인은
- 정확한 파손 원인을 아직 모른다
- 지금은 보증금을 줄 수 없다
- 여관에서 지내라 / 나가도 된다
라는 말만 반복할 뿐, 긴급한 대체 거처 제공이나 실질적인 도움은 전혀 없었습니다.
저는 현재 이 집에 더 이상 거주할 수 없으며, 보증금을 반환받아 새로운 집을 구해야 하는 상황입니다.
하지만 집주인은 보증금을 즉시 전액 반환하는 것은 어렵고,
약 200만 원만 먼저 지급하고, 나머지 금액은 2월 6일까지 지급할 수밖에 없다고 주장하고 있습니다.
이 누수는 제 과실이 아닌 주택 자체의 하자로 발생한 문제이며, 특히 오수 누수로 인해 거주가 불가능한 상태입니다.
그럼에도 불구하고 집주인이 보증금 반환을 지연하거나 일부만 지급하겠다고 하는 것이 정당한지 궁금합니다.
질문드리고 싶은 내용은 다음과 같습니다.
1. 오수 누수로 인해 거주가 불가능한 경우, 임차인은 즉시 계약 해지가 가능한가요?
2. 집주인이 “원인 파악이 필요하다”는 이유로 보증금 반환을 미루는 것이 법적으로 허용되는지요?
3. 보증금을 일부만 지급하고 나머지를 나중에 주겠다는 주장은 정당한가요?
4. 이런 경우 임차인이 취할 수 있는 가장 현실적인 법적 조치는 무엇인지 궁금합니다.
외국인으로서 법적 절차에 익숙하지 않아 더 큰 불안과 어려움을 겪고 있습니다.
조언을 주시면 정말 감사하겠습니다.
읽어주셔서 감사합니다.
안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.
말씀하신 것처럼 더는 거주할 수 없을 정도로 중대한 하자라고 한다면 즉시 계약을 해지하고 보증금 전액 반환을 구하는 것을 가능하고 임대인이 일부만 지급하겠다고 하는 것은 일방적인 주장으로 보입니다.
임대차 분쟁 조정 신청을 고려하시거나 임대차 보증금 반환 소송을 고려하셔야 하는 상황으로 보이고 퇴거를 해야 한다면 임차권 등기 명령 신청도 고려해야 합니다.
1명 평가안녕하세요. 한병철 변호사입니다.
결론 및 핵심 판단
오수 누수로 인해 주거 공간이 위생적으로 사용 불가능한 상태라면 임차인은 즉시 계약 해지를 주장할 수 있습니다. 이는 단순 불편을 넘는 중대한 하자로 평가되며, 임대차 목적 달성이 불가능한 경우에 해당합니다. 이 경우 임차인은 추가 거주 의무 없이 퇴거할 수 있고, 임대인은 보증금을 지체 없이 반환할 의무를 부담합니다. 외국인 임차인이라는 사정으로 권리가 제한되지는 않습니다.법리 검토
주택의 기본적 사용이 불가능한 하자가 발생하면 임대인의 수선 의무 위반이 성립합니다. 특히 오수 역류나 배설물 냄새는 건강과 안전을 직접적으로 침해하는 사안으로, 원인 규명이 완료되지 않았다는 사정은 계약 해지나 보증금 반환 의무를 지연시키는 정당한 사유가 되기 어렵습니다. 하자의 귀책이 임차인에게 없다는 점이 확인되면 책임은 임대인에게 귀속됩니다.임대인의 보증금 분할 반환 주장에 대한 판단
보증금을 일부만 지급하고 나머지를 나중에 지급하겠다는 주장은 임차인의 동의가 없는 한 일방적으로 정당화되기 어렵습니다. 계약이 해지되는 경우 보증금은 원칙적으로 전액 반환 대상이며, 임대인의 자금 사정은 반환 지연의 합법적 사유가 되지 않습니다. 임차인이 즉시 새로운 거주지를 구해야 하는 상황이라면 더욱 그렇습니다.현실적인 대응 방안
내용증명으로 계약 해지 의사와 즉시 보증금 반환을 요구하는 것이 우선입니다. 동시에 관할 기관에 주택 하자와 위생 문제를 신고하여 객관적 기록을 남기는 것이 도움이 됩니다. 반환이 이루어지지 않을 경우 임차권등기나 보증금 반환 청구를 검토할 수 있습니다. 외국인인 경우에도 동일한 절차가 적용됩니다.