신규 분양 아파트 바로 전세 주고 이민 가신 다는 집주인, 그렇게 했을 때 집주인이 이득이 있나요???

Question

이번에 버팀목 전세 대출로 이사를 가려고 합니다.

올해 초 신규 분양 아파트이고, 사용 승인 났고 등기도 나왔습니다.

집주인은 분양받은 후 실거주 없이 바로 전세를 내놓으셨고, 분양받을 때 생긴 채무로 근저당권이 잡혀있지만 특약사항으로 잔금일에 근저당권 동시 말소하기로 했습니다.

집주인은 전세 계약 후 이민을 가실 예정이고, 전세 계약 연장 때마다 귀국할 수는 없으니 중개사에게 위임해서 전세금 인상 없이 자동으로 전세 계약 연장을 6~10년 정도 해 주신다는 입장이십니다.

솔직히 세입자 입장에서는 너무나도 매력적인 조건이 아닐 수 없습니다.

그래서 오히려 좀 조심하게 되네요...

집주인 분이 신규 분양 아파트를 실거주를 단 하루도 안 하고 바로 전세를 내놓고, 전세금 인상 없이 오래 살 사람을 구하고 이민을 간다... 집주인에게 득이 되는 부분이 있을까요??

집주인분도 이 방법이 본인에게 득이 되니까 하시는 것일 텐데...시간이 흐른 후 집값이 올랐을 때 집을 팔아서 생기는 시세차익?? 그러기에는 서울에 있는 아파트가 아닌 인천이고 역세권이긴 하지만 도심에서는 조금 떨어져 있어서요... (초등학교를 품은 아파트긴 하고 동네에 중학교와 고등학교가 새로 건설 중이긴 합니다.)

Answer 1

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

세입자 입장에서 너무 좋아 보이는 조건일수록 경계심이 드는 것은 아주 합리적인 것입니다.

집주인이 얻는 현실적인 이득으로는 분양 아파트는 공실 시 관리비, 대출이자 부담이 큽니다. 장기 세입자 확보로 고정 수입 + 공실 위험을 제거할 수 있으며 실거주 없이 전세 준 경우 양도세 비과세는 안되지만 다주택자 아니면 부담은 크지 않습니다.

당장 팔 생각이 없다면 10년 뒤 재개발, 학군 형성, 기반시설 확충 등을 통한 시세 상승을 기대할 수도 있습니다. 전세금으로 잔금 충당이 가능하여 대출 상환의 원천이 될 수도 있고 다양한 이득이 생깁니다.

감사합니다.

Answer 2

1. 집주인이 개인별 여건 등에 따라 이민을 갈수도 있고, 이러한 경우 본인의 상황에 따라 판단해야 하는 사항입니다.

2. 나중에 집값이 상승하는 경우 매도를 통해서 양도차익을 노릴 것으로 보입니다.

Answer 3

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

자세한 사항은 알 수 없으나 서울이아닌 인천이고 도심에서 좀 벗어난 곳이라면 확실한 시세 차익을 남길 수 있을 지는 알 수 없습니다만, 기본적으로 인천은 성장하고 있는 도시이고 근본적으로 우리나라는 주택이 부족하고 신축 아파트에 대한 수요가 많으므로 물가상승률 보다는 더 가격이 상승할 확률이 높으니, 이러한 상황을 전제로 하고 이민을 갔다가 돌아 올수 있는 여지를 남긴 것으로 예측됩니다.

Answer 4

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

개인적인 생각이지만 외국에 가서도 혹시나 향후 고향으로 돌아올 경우 집이 있는 것과 없는 것은 큰 차이 입니다.

또한 시세차익에 대한 기대감도 있고 또한 전액을 투자를 하는 것이 아니라 전세보증금 외 자기자본으로 투자를 하는 개념이라 소액투자로 분류되기도 합니다.

감사합니다.

Answer 5

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

분양을 받을 때 잔금을 치를 자금이 부족한 경우, 전세를 통해 세입자의 전세금으로 잔금을 충당합니다

집주인은 그 과정에서 대출 없이 소유권을 이전하거나, 기존에 받은 중도금/잔금 대출을 상환하고 근저당을 말소할 수 있습니다

이 경우, 이자 부담이 없거나 매우 적어지는 것만으로도 상당한 이득입니다

실거주가 아닌 전세 또는 임대용 투자 목적이라면, 6~10년 동안 전세금 유지로 안정적인 점유자 확보는 큰 메리트입니다

해외에 있어도 관리 부담 없이 장기적으로 공실 걱정 없이 보유 가능하다는 건 해외 이민자 입장에서 매우 큰 장점입니다

집주인이 외국에 나가 있으면 나중에 전세 만기 때 보증금 반환이 지연되거나 어려울 수 있어서 전세보증금 반환보증보험 가입 가능 여부 확인은 필수입니다

HUG나 SGI에서 보험 가입이 가능해야 안심할수 있습니다

특약에 적혀 있다고 해도 실제로 잔금일에 말소가 되지 않으면 세입자에게 피해 갈 수 있으니 그런부분도 체크를 잘하시기 바랍니다

세입자 입장에선 장기 거주 조건이 좋지만, 보증금 안전성, 근저당 말소 여부, 계약 갱신 절차 등을 충분히 점검하고 들어가셔야 합니다