신규 분양 아파트 바로 전세 주고 이민 가신 다는 집주인, 그렇게 했을 때 집주인이 이득이 있나요???
이번에 버팀목 전세 대출로 이사를 가려고 합니다.
올해 초 신규 분양 아파트이고, 사용 승인 났고 등기도 나왔습니다.
집주인은 분양받은 후 실거주 없이 바로 전세를 내놓으셨고, 분양받을 때 생긴 채무로 근저당권이 잡혀있지만 특약사항으로 잔금일에 근저당권 동시 말소하기로 했습니다.
집주인은 전세 계약 후 이민을 가실 예정이고, 전세 계약 연장 때마다 귀국할 수는 없으니 중개사에게 위임해서 전세금 인상 없이 자동으로 전세 계약 연장을 6~10년 정도 해 주신다는 입장이십니다.
솔직히 세입자 입장에서는 너무나도 매력적인 조건이 아닐 수 없습니다.
그래서 오히려 좀 조심하게 되네요...
집주인 분이 신규 분양 아파트를 실거주를 단 하루도 안 하고 바로 전세를 내놓고, 전세금 인상 없이 오래 살 사람을 구하고 이민을 간다... 집주인에게 득이 되는 부분이 있을까요??
집주인분도 이 방법이 본인에게 득이 되니까 하시는 것일 텐데...시간이 흐른 후 집값이 올랐을 때 집을 팔아서 생기는 시세차익?? 그러기에는 서울에 있는 아파트가 아닌 인천이고 역세권이긴 하지만 도심에서는 조금 떨어져 있어서요... (초등학교를 품은 아파트긴 하고 동네에 중학교와 고등학교가 새로 건설 중이긴 합니다.)
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
세입자 입장에서 너무 좋아 보이는 조건일수록 경계심이 드는 것은 아주 합리적인 것입니다.
집주인이 얻는 현실적인 이득으로는 분양 아파트는 공실 시 관리비, 대출이자 부담이 큽니다. 장기 세입자 확보로 고정 수입 + 공실 위험을 제거할 수 있으며 실거주 없이 전세 준 경우 양도세 비과세는 안되지만 다주택자 아니면 부담은 크지 않습니다.
당장 팔 생각이 없다면 10년 뒤 재개발, 학군 형성, 기반시설 확충 등을 통한 시세 상승을 기대할 수도 있습니다. 전세금으로 잔금 충당이 가능하여 대출 상환의 원천이 될 수도 있고 다양한 이득이 생깁니다.
감사합니다.
1명 평가집주인이 개인별 여건 등에 따라 이민을 갈수도 있고, 이러한 경우 본인의 상황에 따라 판단해야 하는 사항입니다.
나중에 집값이 상승하는 경우 매도를 통해서 양도차익을 노릴 것으로 보입니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
자세한 사항은 알 수 없으나 서울이아닌 인천이고 도심에서 좀 벗어난 곳이라면 확실한 시세 차익을 남길 수 있을 지는 알 수 없습니다만, 기본적으로 인천은 성장하고 있는 도시이고 근본적으로 우리나라는 주택이 부족하고 신축 아파트에 대한 수요가 많으므로 물가상승률 보다는 더 가격이 상승할 확률이 높으니, 이러한 상황을 전제로 하고 이민을 갔다가 돌아 올수 있는 여지를 남긴 것으로 예측됩니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
개인적인 생각이지만 외국에 가서도 혹시나 향후 고향으로 돌아올 경우 집이 있는 것과 없는 것은 큰 차이 입니다.
또한 시세차익에 대한 기대감도 있고 또한 전액을 투자를 하는 것이 아니라 전세보증금 외 자기자본으로 투자를 하는 개념이라 소액투자로 분류되기도 합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
분양을 받을 때 잔금을 치를 자금이 부족한 경우, 전세를 통해 세입자의 전세금으로 잔금을 충당합니다
집주인은 그 과정에서 대출 없이 소유권을 이전하거나, 기존에 받은 중도금/잔금 대출을 상환하고 근저당을 말소할 수 있습니다
이 경우, 이자 부담이 없거나 매우 적어지는 것만으로도 상당한 이득입니다
실거주가 아닌 전세 또는 임대용 투자 목적이라면, 6~10년 동안 전세금 유지로 안정적인 점유자 확보는 큰 메리트입니다
해외에 있어도 관리 부담 없이 장기적으로 공실 걱정 없이 보유 가능하다는 건 해외 이민자 입장에서 매우 큰 장점입니다
집주인이 외국에 나가 있으면 나중에 전세 만기 때 보증금 반환이 지연되거나 어려울 수 있어서 전세보증금 반환보증보험 가입 가능 여부 확인은 필수입니다
HUG나 SGI에서 보험 가입이 가능해야 안심할수 있습니다
특약에 적혀 있다고 해도 실제로 잔금일에 말소가 되지 않으면 세입자에게 피해 갈 수 있으니 그런부분도 체크를 잘하시기 바랍니다
세입자 입장에선 장기 거주 조건이 좋지만, 보증금 안전성, 근저당 말소 여부, 계약 갱신 절차 등을 충분히 점검하고 들어가셔야 합니다