전세등기부등본 압류 및 임차권등기명령

Question

안녕하세요

현재 거주중인 전세 집 등기에 갑구에 압류와

을구에 임차권등기명령이 표시된것을 확인했습니다.

만기날에 퇴거한다고 연락은 했는데 보증보험도 안됬어서 못들었습니다.

새입주가가 들어와야 받을 수 있을거 같은데, 등기를 보고 누가 들어올까 싶네요..

압류에 임차권등기명령까지 있으면 받기가 어려운 상황이겠죠? 이부분에 대해서 집주인한테 티내면서 보증금 반환 가능하냐고 확인하고싶은데 만기 몇개월 전에 하는게 좋을까요?

제가 앞으로 하게될 순서가 이렇게 될까요?

만기전 내용증명->기존 대출 상담 및 연장->만기후 임차권등기명령 및 등기 확인 ->이사->지급명령->전세금 반환소송->경매

관련비용 및 못받은 보증금에 대한 이자는

민사로 지급명령 소송을 따로 또 하게 되는걸까요?

답변부탁드립니다

Answer 1

안녕하세요. 신은정 변호사입니다.

거주 중인 주택 등기부등본에 압류와 임차권등기명령이 설정되어 있어 보증금 미반환에 대한 걱정이 매우 크시겠습니다. 등기상 다른 채권자의 압류와 임차권등기가 존재한다면 보증금 반환이 지연될 가능성이 높으므로 신속한 법적 대응을 준비하셔야 합니다.

1. 계약 해지 통보 시기

집주인에게 만기 시 퇴거하겠다는 의사는 즉시, 늦어도 만기 2개월 전까지는 명확히 통보하셔야 하며 이를 객관적으로 증명하기 위해 내용증명을 발송하시는 것이 안전합니다.

2. 향후 법적 조치 순서

질문자님이 생각하신 순서가 대체로 맞지만 지급명령과 전세금 반환 소송은 둘 중 하나를 선택하여 진행하는 절차입니다. 지급명령은 신속하지만 집주인이 이의를 제기하면 본안 소송으로 넘어가므로 상황에 맞게 집행권원을 얻은 뒤 경매를 신청하시면 됩니다.

3. 소송 비용 및 지연 이자 청구

미반환 보증금에 대한 지연 이자와 소송 비용은 별도의 소송을 제기할 필요 없이 전세금 반환 소송이나 지급명령 신청 시 원금과 함께 청구하실 수 있습니다.

지금 상황에서는 지체 없이 집주인에게 갱신 거절 의사를 밝히고 반환을 강력히 독촉하는 내용증명 우편을 발송하세요.

보증금 문제가 신속하고 안전하게 해결되어 무사히 이사하실 수 있기를 바랍니다.

Answer 2

안녕하세요. 홍윤석 변호사입니다.

이미 임차권등기명령이 되어 있다면 대항력과 우선변제권은 유지되나, 압류가 기입된 상황에서 신규 임차인을 구하기는 매우 어렵습니다. 사실상 경매 절차를 통한 배당을 고려해야 할 것으로 보입니다.

집주인에게는 만기 2~3개월 전부터 내용증명을 발송하여 보증금 반환 의무를 명확히 고지하는 것이 좋습니다. 의뢰인의 대응 순서는 만기 전 내용증명 발송, 만기 시 보증금 미반환에 따른 소송 제기 순으로 진행하시면 됩니다.

임차권등기는 이미 설정되어 있으므로 만기 후에는 곧바로 지급명령 또는 소송을 진행해야 합니다. 소송 과정에서 지연이자 및 소송비용을 청구할 수 있으며, 별도의 소송보다는 본안 소송 시 이를 합산하여 청구하는 것이 효율적일 수 있습니다. 압류 채권자와의 배당 순위를 확인하여 실제 회수 가능 금액을 산정하는 것이 우선입니다.

구체적인 대응은 별도 문의 주십시오.

감사합니다.