오피스텔은 매매하면 주택수등은 포함안되나요? 그리고 실거주 할껀데 업무용 주거용 차이가 있나요?
안녕하세요.
오피스텔은 매매하면 주택수등은 포함안되나요?
세금 적으로나 불이익이라던지 있는지 궁금합니다.
그리고 실거주 할껀데 업무용 주거용 차이가 있나요?
실거주 하거나 임대 놓거나 할 때 주거용 업무용 차이가 궁금합니다.
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
2025년 현재 세법과 규정을 바탕으로 오피스텔 매매 시 가장 혼동하기 쉬운 '주택수'와 '용도' 문제를 명쾌하게 정리해 드립니다.
1. 오피스텔 매매 시 주택수 포함 여부
오피스텔은 취득 시점과 보유 시점에 따라 주택수 산정 방식이 다릅니다.
취득세: 오피스텔은 실제 사용 용도와 관계없이 취득 시점에는 무조건 건축물(업무시설)로 보아 4.6%의 단일 세율이 적용됩니다. 따라서 오피스텔을 여러 채 사더라도 취득세가 중과되지는 않습니다.
양도소득세/종부세: 매수 후 실제 주거용(전입신고 등)으로 사용하면 세법상 '주택'으로 간주됩니다. 이 경우 다른 주택을 팔 때 다주택자로 분류되어 양도세가 중과되거나, 종부세 합산 대상이 될 수 있습니다.
2. 실거주 시 업무용 vs 주거용 차이
실제로 거주하실 예정이라면 아래 차이점을 반드시 아셔야 합니다.
주거용 (실거주): 전입신고가 가능하며 주택임대차보호법의 보호를 받습니다. 대신 세법상 주택수에 포함되어 다른 유주택자라면 세금 부담이 늘어납니다.
업무용 (사무실): 전입신고가 불가능하며 사업자등록을 해야 합니다. 주택수에 포함되지 않는 장점이 있지만, 실제 거주하다가 적발되면 과태료와 함께 그동안 면제받은 세금을 추징당할 수 있습니다.
3. 세금 및 임대 시 주요 차이점
구분주거용 (실거주/임대)업무용 (사무실 용도)부가세 환급불가능건물가액의 10% 환급 가능취득세4.6% (고정)4.6% (고정)재산세주택분 재산세 (비교적 저렴)건축물분 재산세 (비교적 비쌈)전입신고가능불가능 (임대인은 전입금지 특약 선호)
💡 부동산보스의 실전 조언
실거주가 목적이라면 '주거용'으로 사용하시는 것이 정석입니다. 업무용으로 허위 신고하고 거주하다가 추후 양도세 비과세 혜택 등을 받으려 할 때 실질과세 원칙에 의해 큰 낭패를 볼 수 있습니다.
특히 2025년 현재 정부에서 소형 주택(오피스텔 포함)에 대한 주택수 제외 혜택 등을 한시적으로 운영하는 경우가 있으니, 매수 전 홈택스나 전문 세무사를 통해 본인의 현재 주택 상황에 따른 세금 시뮬레이션을 반드시 해보시길 권장합니다.
사는 건 마음대로지만, 전입신고를 하는 순간 세법상 주택이 됩니다.
다른 집이 있다면 양도세 중과 여부를 꼭 체크하십시오.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
오피스텔을 매수하더라도 주택수에 잡히지 않으며, 특히 청약시에는 주거용이든 업무용이든 주택수에 잡히지 않습니다. 하지만 오피스텔을 주거용으로 신고하거나 전입신고를 하게되면 주거용 주택으로 잡혀서 주택수에 잡혀서 주택 재산세 과세대상이 될 수 있습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
오피스텔은 원칙적으로 주거용 시설이 아닌 업무용 시설로써 주택이 아니므로 주택수에 포함되지 않습니다. 그래서 구매시점에 취득세도 주택에 따른 취득세 1~3%가 아닌 4%가 적용되게 됩니다.
다만, 최근에는 오피스텔이라도 건축물대장상 용도가 주거용 오피스텔의 경우는 주택으로 보아 주택수에 산입될수 있으며 이럴 경우 보유주택수와 합산이 되므로 각 취득, 보유, 양도시 중과세로 이어질수 있습니다. 다만, 긱 세금별 예외규정이나 본인 주택수에 따라 세금부과에는 차이가 있기에 이는 개별적인 확인이 필요합니다.
임대차를 할때 업무용과 주거용의 차이는 기본적으로 주거용오피스텔은 전입신고등이 가능하지만, 업무용오피스텔은 전입신고가 불가합니다. 그에 따라 임차인에게 대항력확보에 차이가 생길수 있으며, 만약 용도상 업무용 오피스텔에서 전입신고를 하게 되면 주택으로 보아 주택수 포함 및 업무용구매에 따른 환급받은 부가세에 대한 추징이 발생될수 있습니다. 그래서 오피스텔 임대차시 전입신고 불가 특약을 넣었다면 대부분 업무용 오피스텔에 해당된다고 볼수 있습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
오피스텔을 주거용으로 쓰더라도 원칙적으로 주택 수에 포함되지 않습니다. 청약 시 무주택 위치에서 청약하실 수 있습니다.
하지만 세법에서 실질이 주거용이면 주택으로 간주되어 주택 수 에 포함됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
오피스텔은 건축법상 업무시설이기 때문에
단순히 소유만으로는 주택 수에 안 들어갑니다
단, 예외로 실제로 주거용으로 사용하면 세법상 주택으로 봅니다
이때 영향을 받는 세금은:
양도소득세
종합부동산세
취득세 중과 판단에 영향을 줍니다
오피스텔은 무조건 주택 수에서 제외되는것이 아니라 실제 사용이 주거면 주택으로 봅니다
오피스텔은 매매하면 주택수등은 포함안되나요?
==> 오피스텔 용도가 주거용인 경우 주택수에 포함되고 업무용 시설이라하여도 전입신고를 한 후 주거용으로 사용하는 경우 세무적으로 이때부터 주택수에 포함되고, 다른 주택을 가지고 있는 경우 양도소득세가 부과될 수도 있습니다.
세금 적으로나 불이익이라던지 있는지 궁금합니다.
그리고 실거주 할껀데 업무용 주거용 차이가 있나요?
== > 첫번째 답변을 참고하시기 바랍니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.
오피스텔은 건축 당시에는 무조건 업무용입니다
그리고 주거용으로 사용을 했든 업무용으로 사용을 했든 제3자가 취득 시에도 무조건 업무용으로 적용해서 업무용 취득세를 납부합니다
그리고 매도시도 업무용 양도세를 적용합니다
단 문제가 되는 것은 매수 후 실질적으로 주거용으로 사용할 때 부터입니다 실질적으로 주거용으로 사용한다면 당시 소유자에게는 주거용에 맞는 재산세, 주택수 계산, 양도소득세가 적용되는 것을 유의하셔야 합니다
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
오피스텔 매매 시 주택 수는 실제 상요 용도가 주거용인지 업무용인지에 따라 포함 여부가 결정이 되며 2025년 기준 주거용으로 실거주하시면 주택수에 포함이 되며 세금에 대한 불이익도 용도에 따라 다르니 참고하시기 바랍니다