재개발 1+1 가족에게 저렴하게 팔수 있나요?

Question

재개발 1+1를 59+84로 신청해서 84를 자녀에게 매도하려고 합니다.

5%이상 저렴하게 팔면... 양도가를 국세청에서 부인해서 안된다고들 하는데

가족에게 싸게 못파나요?

보통 어떤 방법을 써서 집을 넘겨줄 수 있을까요

결혼증여를 해서 증여세 면제한도는 없습니다.

문제는 자녀도 돈을 충분히 갖고 있지는 않아서 대출해야 하는 상황입니다.

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

자녀에게 주택명의를 넘기는 방법은 크게 증여와 매매를 통한 방식이 있습니다. 그런데 보통 직계존비속간 거래시에는 증여로 추정되고 증여시 5천만원 비과세를 제외한 금액에 대해서는 증여세 , 매매방식일 경우 양도소득세가 부과될수 있어 어느쪽의 세금이 유리한지를 정확하게 판단하셔야 합니다.

질문에서 혼인증여방식으로 하신다면 한도가 없다고하는데 잘못된 부분이며, 혼인증여는 최대 1억비과세가 가능하여 기존한도 5천만원을 더해 총 1.5억까지만 비과세가됩니다. 이는 혼인신고일 기준으로 전후 2년이내 증여받는경우 적용이 됩니다.

그리고 직계존비속간 매매에서 시가 30%, 시가-거래금액이 3억원을 넘으면 증여로 추정되며, 질문에서 말한 부당행위부인은 시가 5%, 시가-거래금액 3억원으로 알고 있는데 이는 주로 증여를 통한 우회 양도를 한 경우로써 부모가 자녀에게 부동산을 증여하고 단기간내 이를 처분하는 경우에 적용되는 부분으로 증여후 10년이내 양도여부가 중요한 판단기준이 되는 것으로 알고 있습니다.

이런 경우라면 혼인증여 1.5억이 있기에 차라리 거래금액에 대한 조정보다는 질문자님 명의로써 대출을 받은뒤에 부담부증여를 하시는게 유리하지 않을까 생각은 듭니다. 물론 이와 관련한 세금에서 채무는 유상취득, 매매가격- 채무는 증여로 볼수 있고 관련된 증여, 양도소득세 모두 부과대상이 되기에 위 방법등을 모두 고려하여 최종판단이 필요해보입니다.

이 부분은 세무전문가의 상담을 받아 절차대로 진행하시는게 최종적인 세금문제나 부담을 피하실수 있어 보입니다.

Answer 2

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

가족에게 싸게 파는 건 가능하지만 세금에서는 인정 안 해서 의미 없습니다

그래서 증여 or 부담부증여로 구조를 짜는 게 정석입니다

이건 금액이 큰 케이스라서 세무사 상담 거의 필수 입니다

특히 재개발 1+1은 권리가액,분양가,입주권 상태,

이거에 따라 세금이 완전히 달라집니다

그러니 세무사 상담을 받아보시기 바랍니다

Answer 3

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 부동산 거래를 하게 될 경우 시세 대비 30% 또는 3억 차이까지는 증여 이슈가 없을 수 있습니다.

따라서 최대한 증여세를 회피할 수 있는 금액까지 다운을 하시고 나머지는 대출등을 활용을 해서 이전을 하시는 것이 좋지 않을까 사료됩니다. 또한 가까운 세무사님과 절세 부분에 대해서 논의를 해서 가장 좋은 절세 방안을 찾는 것도 방법이라 사료됩니다. 감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

입주권 상태에서는 84m2 하나만 따로 떼어서 자녀에게 매도하는 것이 불가능합니다.

법적으로 입주권 상태에서는 쪼개 팔 수 없습니다.

팔려면 두 개를 한꺼번에 팔아야 합니다.

감사합니다.