부동산 잔금 못치룰시 계약해지, 이중계약

Question

전세계약 진행 후 임차쪽에 문제가 생겨서 정해진 잔금날 잔금이 어려우니

잔금일자를 늦춰달라(공실)

임대쪽은 잔금일자를 늦춰줄순없다 이렇게 나오고있는데

​

여기서 궁금한게 잔금일자 내에 임대쪽에서 새로운 광고를 내서

새로운 임차인을 구한다면 이중계약으로 들어가나요?

제가 알기론 계약해지도 잔금이행이 안되면 이행의 최고를 하고

지정기간을 준다음에 그래도 안되면 해지가 되는걸로 아는데

그 사이에 이중계약을 해버리면 형사건으로 고발당할수있나요? 궁금합니다.

그리고 지금 임차쪽은 어떻게든 잔금을 미뤄서라도 치룰 의지가있는데

잔금당일 이행이 안되었다고 최고를 하면 반박을 할 수있는지, 만약 계약해지로 가게되면 계약금을 돌려받을수있을지 궁금합니다

Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

• 결론 및 핵심 판단
  잔금일에 잔금이 이행되지 않았다고 해서 계약이 즉시 해지되는 것은 아니며, 임대인이 새로운 임차인을 구해 계약을 체결하더라도 그 자체로 곧바로 이중계약이나 형사처벌 대상이 되지는 않습니다. 다만 기존 계약이 적법하게 해지되기 전이라면 민사상 계약위반 문제는 발생할 수 있습니다. 임차인이 잔금 이행 의사를 명확히 표시하고 있다면, 임대인의 즉각적인 해지 주장에는 다툼의 여지가 있습니다.

• 법리 검토
  전세계약에서 잔금 미이행은 채무불이행에 해당하지만, 원칙적으로 상대방은 상당한 기간을 정하여 이행을 최고한 후에야 계약을 해지할 수 있습니다. 잔금일 경과만으로 당연 해지는 되지 않습니다. 이행 최고 없이 제3자와 계약을 체결하면 이중계약 자체는 형사문제가 아니라 민사상 손해배상 또는 계약책임 문제로 다뤄집니다. 사기 등 고의가 입증되지 않는 한 형사고발로 이어지기는 어렵습니다.

• 대응 전략
  임차인 입장에서는 잔금 지급 의사와 자금 조달 사정을 내용증명 등으로 명확히 통지하고, 잔금기일 연장을 요청한 사실을 증거로 남겨두는 것이 중요합니다. 임대인이 잔금 당일 곧바로 해지를 통보하더라도, 이행 최고와 상당기간 부여가 없었다면 해지의 효력을 다툴 수 있습니다. 임대인이 제3자와 계약을 체결한 경우에도 기존 계약의 해지 적법성부터 다투는 것이 우선입니다.

• 추가 조치 및 유의사항
  계약이 적법하게 해지되지 않은 상태라면 계약금 몰취 또는 반환 거절은 정당화되기 어렵고, 해지 과정의 절차 하자가 있으면 계약금 반환을 청구할 수 있습니다. 다만 구체적인 통지 내용과 시점에 따라 결론이 달라질 수 있으므로 신속한 증거 정리가 필요합니다.

Answer 2

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

잔금에 대해서 지급하지 못하는 상황에서 이미 당사자가 잔금 지급 기일에 대하여 협의하였으나 어렵다는 점을 밝혔다면 위와 같이 임대인이 새로운 임차인을 구하기 위해서 공고를 낸 부분에 대해서 민형사상 책임을 물을 수 있다고 보기 어렵습니다. 이상입니다.