선순위 담보대출이 큰 법인 소유 오피스텔 월세 계약. 계약해도 괜찮을까요?

Question

서울에 있는 주거용 오피스텔의 보증부 월세 계약을 검토하고 있습니다. 특정 매물이 드러날 수 있어 금액은 일부 범위로 적습니다.

대략적인 조건은 다음과 같습니다.

• 보증금 약 1억원

• 월세 400만원대

• 최근 거래가 또는 평가금액은 약 18억~22억원 사이

• 등기부상 선순위 근저당 채권최고액은 16억원 전후

• 실제 대출잔액은 채권최고액보다 낮은 13억~14억원대라고 안내받음

• 임대인은 개인이 아닌 법인 (법인이 설립된 지 오래되지 않았습니다)

• 현재 등기부상 압류·가압류·경매개시결정·임차권등기 등은 확인되지 않음

• 주거용 계약과 전입신고·확정일자 취득은 가능하다고 함

• 선순위 근저당이 커서 보증금 반환보증은 가입이 어렵다는 답변을 받음

괜찮을까요?

Answer 1

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

선순위 근저당과 보증금의 합이 매매가 하단에 육박해 경매시 보증금 전액을 잃을 위험도 있어 보입니다. 신생 법인 임대인이라서 국세 체납 등 숨은 리스크가 있고 보증보험 가입마저 거절되니 안전장치가 전혀 없습니다. 소중한 보증금을 지키기 어렵고 객관적인 지표상 위험성이 매우 높아 보이니 해당 계약은 진행하지 않았으면 좋겠습니다. 감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 보증보험 가입이 어렵다는 말은 조금은 불안할 수 있는 매물이지만 또한 한편으로 경매로 넘어가도 바로 후순위로써 전세금 회수에는 크게 문제가 없어 보입니다. 다만 인근 경매 낙찰가율이 어떻게 될 지 모르겠지만 최악의 경우 낮은 금액으로 낙찰이 되어 13~14억 정도 선순위 먼저 배당을 받고 남는 금액이 없을 경우는 어려움을 겪을 수 있다 볼 수 있습니다. 따라서 임대인의 경제상황 및 해당 부동산의 거래 가능성등 종합적으로 잘 살펴보고 계약을 하셔야 될 것으로 사료됩니다. 감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

조건을 보면 선순위 근저당 비율이 시세의 60%를 넘고 보증금 반환보증 가입이 어렵다고 확인된 상태라면 일반적인 세입자 보호 수단이 막혀 있어 계약 리스크가 높습니다.

계약 자체는 가능하지만 보증금 회수 안전장치를 확보하지 않으면 권장하지 않습니다.

Answer 4

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.

개인적인 생각을 말씀드린다면 리스크가 존재하는 구조이기에 보증금을 줄이시거나 다른 매물을 보시는 것이 어떨까 생각합니다