부동산 실거주 의무 양도세 등 이것저것 질문드립니다

Question

안녕하세요일단 질문드리기 전에 상황이 이렇습니다 위치는 인천시 부평구 입니다아버지한테 재개발지역 집을 2019년 12월 등기원인및일자는 4일 증여 이렇게 나오고 접수는 12월 5일입니다증여 받았습니다 현재 재개발 추친현황이 20.06.16 관리처분계획인가 22년 4.21착공 24년 11.29부분 준공인가 입니다.아직 완전히 준공은 안됬습니다.실거주는 안하고있고요25년 4월3일날 전세 세입자분이 입주셔서 그날 보증금 받고 받은돈으로 중도금 대출이랑 잔금 완납하였습니다 상황은 여기까지고요 재가 잘 몰라서 질문몇가지을 하겠습니다.1.실거주 의무가 있는지 궁금합니다.2.양도세 비과세을 받으려면 현재 바로 매도을 해도 가능한지 아니면 보유 기간이 있어야 하는지 여쭈어 봅니다.아직등기는 없습니다.3.현재 재가 따로 나와 살고있는데 전입신고도 따로 되어있고요 만약에 부모님이랑 세대을 합치면 2주택(현재 살고 계신 아버지 명의빌라 )이 되는데요 불이익 같은게 있는지요 양도세가 더 나온다든지 재산세가 더 나온다는지 아니면 재가 모르는 무엇인가가 더있는지 궁금합니다.

유창효 · Accepted Answer

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1.실거주 의무가 있는지 궁금합니다.-> 조합원 입주권의 경우 실거주의무가 있지는 않습니다, 다만 해당 지역에 따라 실거주의무가 있을수는 있겠으나 질문에서 말한 부평의 경우 규제지역에 속하지 않으므로 실거주의무는 없다고 보시면 됩니다 2.양도세 비과세을 받으려면 현재 바로 매도을 해도 가능한지 아니면 보유 기간이 있어야 하는지 여쭈어 봅니다.아직등기는 없습니다.-> 양도비과세는 보통 2년보유를 하셔야 하고, 취득시점의 기산일은 상황에 따라 달라질수 있습니다. 일반적으로는 종전주택취득일이 기산점이 되어, 바로 매도를 진행해도 되겠으나, 혹시라도 청산금 납부로 인하여 부수토지의 면적증가등이 있는 경우 준공일이 기산점이 될수도 있습니다. 안전하게 비과세를 받고자 하시면 준공일로부터 2년뒤 매매를 하시는게 가장 안전하다고 할수 있습니다. 3.현재 재가 따로 나와 살고있는데 전입신고도 따로 되어있고요 만약에 부모님이랑 세대을 합치면 2주택(현재 살고 계신 아버지 명의빌라 )이 되는데요 불이익 같은게 있는지요 양도세가 더 나온다든지 재산세가 더 나온다는지 아니면재가 모르는 무엇인가가 더있는지 궁금합니다.-> 단순하게 세대합가를 하시면 1가구 2주택이 되어 세금에서 불리할수 있습니다. 매매를 위한 경우라면 세대를 합치기전에 매매를 하시는게 유리할듯 보입니다.

한영현 · Answer

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.답변드리겠습니다.결론적으로 실거주 의무는 없습니다.하지만 양도세 비과세를 받으려면 실거주가 필요합니다.단 실거주 요건은 준공 이후 입주 가능일부터 시작입니다.지금 매도하면 취득가액 = 증여라면 증여당시 시가 기준으로 관리처분 시점 감정가액 또는 국세청 시가 인정액 기준으로 양도차익을 계산하시면 되겠습니다.

유현심 · Answer

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,실거주 의무 없습니다(2019년 증여) 실거주 안 해도 무방,현재 매도하면 비과세 안됩니다입주권 양도세 과세됩니다,비과세 매도 가능 시점은 준공 후 등기 + 보유 2년 이상 이후 매도해야 비과세 됩니더,세대 합가를 하면  1세대 2주택이 되므로비과세 요건 상실하게 됩니다 세대 분리 유지를 하시기 바랍니다

최병옥 · Answer

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.신축 분양하는 아파트가 규제지역이거나 분양가상한제 등 규제가 있는 지역이냐에 따라서 실거주의무가 있는 곳이 있고 없는 곳이 있습니다. 양도소득세 또한 1가구 1주택자일 경우 규제지역이냐 아니냐에 따라서 2년 보유(거주)에 따라서 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 주택수가 많을 수록 세금 산정 시 중과되어서 세금을 많이 낼 수도 있습니다.감사합니다.