1가구 2주택 어떻게 정리해야 할까요?

Question

안녕하세요.현재 수원에 1채, 인천 송도에 1채를 가지고 있습니다. (둘다 규제지역입니다.)어쩌다 1가구 2주택이 되어 정리를 하려고 하니 수원이 규제지역으로 묶여 양도세가 엄청나게 나오게 생겼습니다.수원집은 이제 10년이 다 되어가서 양도세 공제율이 최고가 다 되어가는 마당에 규제지역으로 묶여 양도세 관련 계산을 해보니 엄청나게 나오더라구요.아파트 가격은 인천집이 수원집보다는 비싸고, 수원집은 매수 후 10년차, 인천집은 4년차 입니다.어떤 순서로 아파트를 정리해야 할까요?

문용현 · Accepted Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

두 주택 모두 조정대상지역이므로 어떤 주택을 양도해도 기본+10%의 세율로 양도소득세가 중과됩니다. 6월 1일 이후 양도할 경우 기본+20%의 세율로 중과가 됩니다. 따라서 그나마 양도소득세를 절세하기 위해서는 양도차익이 적은 주택을 먼저 양도하여 양도소득세를 납부하고, 양도차익이 많은 주택을 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 받는 것이 낫습니다.

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

anonymous · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 김명기 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

2개 주택 중 하나를 장기임대주택으로 등록하고 나머지 1개 주택에 대해 거주 주택 비과세 혜택을 받는 방법이있습니다. 임대 개시일 당시 주택의 공시가격이 수도권 6억원 이하, 수도권 이외의 지역은 3억원 이하여야 하고, 임대는 5년 이상 해야 합니다. 임대보증금, 임대료는 연 5% 증액 제한을 만족해야 하고요. 거주 주택에는 2년 이상 거주해야 하고 1채만 있어야 양도세 비과세가 가능합니다. 단 2019년 2월 12일 이후 신규 주택 취득에 대해선 평생 한번 거주 주택에 대한 비과세 특례를 적용받을 수 있습니다.

전영혁 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 전영혁세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

주택의 양도소득세는 양도가액, 취득가액, 보유기간, 주택 수, 각 주택의 공시가격, 각 주택의 조정대상지역 여부, 각 주택의 임대주택 등록 여부, 등록하셨다면 임대기간, 임대료 증액 여부, 증액 비율 등의 다양한 사실관계에 따라 계산방법과 세율, 세액, 공제액 등이 천차만별로 달라지므로 해당 사실관계 없이 계산이 불가능하며 가까운 세무사사무실에 방문하시어 컨설팅받아보시는 것을 권해드립니다. 가장 기본적인 양도순서는 양도차익이 낮게 나오는 자산부터 양도하는 것입니다.

anonymous · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 김동우 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

2개 주택 중 하나를 장기임대주택으로 등록하고 나머지 1개 주택에 대해 거주 주택 비과세 혜택을 받는 방법이있습니다. 임대 개시일 당시 주택의 공시가격이 수도권 6억원 이하, 수도권 이외의 지역은 3억원 이하여야 하고, 임대는 5년 이상 해야 합니다. 임대보증금, 임대료는 연 5% 증액 제한을 만족해야 하고요. 거주 주택에는 2년 이상 거주해야 하고 1채만 있어야 양도세 비과세가 가능합니다. 단 2019년 2월 12일 이후 신규 주택 취득에 대해선 평생 한번 거주 주택에 대한 비과세 특례를 적용받을 수 있습니다.

문상철 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문상철 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

질문자님께서 작성하여주신 정보만으로는 상담이 어렵습니다.

일반적으로 1세대 2주택자의 경우 세금이 적게나오는 주택부터 정리하는 것이 원칙입니다.

증여를 하던, 양도를 하던 세금이 적게 나오는 것을 먼저 정리하고 세금이 많이 나오는것을 비과세로 정리 함이 옳습니다.

특히 조정지역은 확인해야 할 요건이 많습니다.

인터넷 질문/답변으로 간단히 답변드릴 수 있는 문제도 아니고 법적책임을 질 수 없는 상태에서 간단히 정리하고 가실 문제가 아닙니다.

가까운 세무사사무실을 방문하여 상담받으시길 추천드립니다.