매장 만기 후 재계약시 궁금합니다ㅠㅠ

Question

안녕하세요 가게에서 영업을 하고있고 2018년 10월에 5년계약을 진행해서 곧 만기일입니다.

집주인께서 연장할지 나갈지 물어보셔서 연장을 원한다고 하셨고 그러면 금액을 올리겠다 하셔서 알겠다고 말씀드렸습니다.

그리고 나서 다시 전화가 왔는데 30만원을 올린다고 하십니다. 제가 알기론 재계약은 5%가 최대인거로 알고있었는데 잘못 인지하고있는건가 싶어서요...

1. 재계약시 최대 5%인상이 가능한게 맞을까요?

2. 30만원이 안되면 나가라고 하시는데 못맞출 경우 그냥 나갈수 밖에 없을까요?

3. 만약 이런상황이 되서 나가야한다면 보증금은 받을 수 있는건가요?

4. 상가건물 임대차보호법에 의거 임대차 계약 기간은 갱신을 거듭하여 총계약기간은 10년간이라는 부분도 있던데 저희랑 관련이 되는 부분일까요?

Answer 1

안녕하세요. 주영민 공인중개사입니다.

1. 재계약시 최대 5%밖에 못올리는 것은 맞습니다.

다만, 환산보증금 개념을 아셔야 하는데, 단순히 월세만 5%올리는것이 아니라

보증금도 5% 올릴수 있습니다. 보증금을 안올린다면 월세는 5% 그 이상 올릴수도 있습니다.

그런점에서 30만원만 봐서는 안되고 기존에 보증금 얼마에 월세 얼마였는지 알아야 판단이 됩니다.

2. 우선 대략 보증금 수준이 높지 않아서 임대차 보호법에서 보호되는 조건이실것 같아서 그렇다면 10년까지 임대차 가능합니다.

물론 법적 상한 5% 임대료 못올려준다면 계약은 해지되게 됩니다.

Answer 2

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겟습니다.

1. 재계약시 최대 5%인상이 가능한게 맞을까요?

==> 계약갱신 청구권을 행사하는 경우 임대인은 기존 보증금 또는 월세 중 5% 범위 내에서만 인상 가능합니다.

2. 30만원이 안되면 나가라고 하시는데 못맞출 경우 그냥 나갈수 밖에 없을까요?

==> 권리금 청구 가능합니다.

3. 만약 이런상황이 되서 나가야한다면 보증금은 받을 수 있는건가요?

==> 네 가능합니다.

4. 상가건물 임대차보호법에 의거 임대차 계약 기간은 갱신을 거듭하여 총계약기간은 10년간이라는 부분도 있던데 저희랑 관련이 되는 부분일까요?

==> 18. 10월 이후 계약을 갱신하는 경우에 해당되지만 질문자님께서는 18. 10. 16일 이후에 계약을 갱신하였는지를 확인해야 합니다.

Answer 3

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.

상가임대차보호법에서 5년 보장이 10년 보장으로 법이 바뀐게 2018년 10월 16일 기준입니다.

이후에 계약하거나 갱신하거나 했다면 10년까지 갱신 요구를 할 수 있고 갱신시 인상은 5% 제한입니다.

질문에 2018년 10월에 5년 계약을 하셨다고 하시니 날짜를 다시 확인해보셔야 할 것 같습니다.

기준일 이전에 계약하셨다면 5년 계약이고 중간에 갱신이 없었다면 이후 계약은 갱신하더라도 임차료는 새롭게 산정 가능합니다.

답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다!

Answer 4

안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.

임차인은 보증금의 증감 청구권과 증액 제한의 권리를 보유합니다.

건물주가 본인이 소유한 건물에 대해 조세 및 공과금 등의 부담금이 증가하여 계약 금액을 올려야겠다고 생각한다면 상가임대차보호법 5% 내용에 따라 5% 이내에서만 증액이 가능하다는 것입니다.

상가임대차보호법 10년이 적용된다면 존속기간 역시 보장받게 됩니다.

일정 금액 이하의 임차인에게 해당하는 내용입니다. 지역에 따라 서울특별시는 9억 원, 부산광역시 및 서울특별시를 뺀 과밀억제권역은 6억 9천만 원, 그리고 나머지 광역시와 세종, 파주, 화성 그리고 안산, 용인, 김포와 광주는 5억 4천만 원, 그 외는 3억 7천만 원이 한도로 책정되었습니다. 여기서 차임이 있다면 월 단위 차임액에 100을 곱하여 보증금과 더한 금액을 환산보증금으로 인정하게 됩니다.

환산보증금이 지역별 한도보다 적어야지만 법률에 존재하는 모든 자격을 주장할 수 있는 것입니다. 그러나 한도를 초과했다고 해도 보장 받을 수 있는 기본 권한들은 존재합니다. 임대차 기간 만료 6개월 전부터 종료 전까지 권리금을 회수할 수 있으며 10년의 존속기간 보장도 가능하며 대항력 역시 인정받을수 있습니다.