전세사기 예방에 대해서 질문합니다.
집을 계약을 할 때 계약서를 작성을 하는데요.
전세를 계약한다고 가정했을 때
계약서에 어떤 특약을 넣어야 할까요??
또 어떻게 보호해야 할까요?!
전세사기는 보통 등기부등본상의 공동저당에 대한 안심을 시키거나, 임대차계약 직후 임대인을 바꾸거나 저당권을 설정하는 방식으로 이루어지기 때문에 저당권 설정시 무효특약을 기재하는 것을 권해드립니다.
전세 계약서에는 기본적인 사항 외에도 세입자의 권리를 보호하고 분쟁을 예방하기 위한 특약을 포함시키는 것이 좋습니다. 중요한 특약 사항은 다음과 같습니다. 계약 종료 시 임대인이 전세보증금을 즉시 반환해야 한다는 내용을 명시합니다. 반환 지연 시 연체이자를 부과하는 조항을 포함할 수도 있습니다. 계약 만료 후 갱신 절차와 조건을 규정하고, 기간 만료 후에도 세입자가 계속 거주하면 같은 조건으로 갱신된 것으로 간주한다는 묵시적 갱신 조항을 고려해 볼 수 있습니다. 중개보수를 누가 부담할 것인지 명확히 규정합니다. 일반적인 수선유지 책임은 세입자에게 있지만, 노후로 인한 주요 수리는 임대인 부담으로 할 수 있습니다. 명확한 기준을 설정해 두는 것이 좋습니다. 임대차 기간 중 계약을 해지할 수 있는 사유와 그에 따른 위약금을 규정해 둡니다. 세입자의 필요에 의한 구조 변경이 가능한지, 가능하다면 임대인의 동의를 얻어야 하는지, 계약 종료 시 원상복구 의무는 누구에게 있는지 등을 정해둡니다. 임대인이 제공한 설비나 가전에 하자가 있을 경우 수리 및 교체 의무를 규정합니다. 세입자의 권리를 보호하기 위해서는 계약서에 특약을 잘 반영하는 것 외에도, 확정일자를 받아 우선변제권을 확보하고, 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금반환보증 또는 민간 보증상품에 가입하는 것이 중요합니다. 또한 전입신고를 통해 대항력을 갖추고, 임대차 계약 갱신 시 보증금 및 차임 인상률 상한제(5%)를 적용받을 수 있도록 유의해야 합니다. 무엇보다 계약서 작성 전 법률 전문가나 공인중개사의 자문을 구하고, 등기부등본을 열람하여 선순위 권리관계를 확인하는 것이 안전합니다. 꼼꼼하고 신중하게 계약을 체결하시기 바랍니다.