상가건물임대차보호법의 시행령 5조 "월차임 전환 시 산정률" 에 대해 여쭐게요.

Question

계산법이 너무 복잡해 보고도 이해에 어려움이 있네요.

1. 상가 건물 한 곳이 보증금 2000만원에 월세가 50만원이고, 임대차계약을 갱신할 때 보증금은 변경 없이 월세만 5% 범위 내에서 증액한다고 가정하면,

2. 단순히 5% 증액 시 500,000 × 1.05 = 525,000 이렇게 나오는데

3. 렌트홈(renthome.go.kr) 이라는 웹사이트를 통해 한국은행 기준금리(3.5%) 를 고려한 월세 계산기를 이용해보니 529,583원이 나옵니다.

3번의 렌트홈 웹사이트를 이용해 월세를 계산해보면 5% 를 초과하는 셈이 되는데 이렇게 계약 당사자끼리 합의하에 계약해도 문제가 없나요? 그리고 월세를 5% 범위 내에서 증액할 수 있다는데, 1년 마다 증액할 수 있다는 것인지 아니면 계약서를 작성할 때 기준인지 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.

월세금액만을 고려하고 보증금을 고정하였을 때 보증금 인상분을 월세에 반영하면 5%를 초과하게 됩니다
렌트홈의 전월세 환산율5.5%는 그때 그때 다른 중앙은행 기준이율을 바탕으로 인상율이 아닌 전세보증금액의 월세환산율일 뿐 입니다.
별개로 차임 5%를 초과하더라도 당사자 합의시 문제는 없으나 5%이내 인상을 임차인은 주장할 수 있습니다.
증액은 계약서기간을 기준으로 하나 2년의 계약기간 중이라도 증감의 특별한 사유가 있을 때 상호 증감요청을 할 수 있습니다.
그러나 보편적으로 1년이나 2년 계약기간에 따라 증감을 하는 것이 일반적입니다

Answer 2

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

보증금에 대해서도 인상분을 적용해야 하므로 아래와 같이 계산하면 렌트홈 계산치처럼 나옵니다.

적용 월차임전환율 = 월차임 전환 산정률 2% + 한국은행금리 3.5% = 5.5%

1년치 월세 인상분 = 월세 x 5% x 12개월 (월세 인상률 5% 적용)

1년치 보증금 인상분 = ((보증금 x 1.05) – 보증금) x 5.5% (보증금 인상분을 월차임으로 전환)

보증금인상분 포함한 월세인상분 = (1년치 월세 인상분 + 1년치 보증금 인상분)/ 12

그러므로 인상된 월 임대료 = 기존 월세 + 보증금인상분 포함한 월세인상분

임대료 증액 시 5%를 넘으면 안 되고 증액 후 1년내는 다시 증액 불가합니다.

그러나 임대차계약 종료된 후 재계약을 하거나 당사자 합의로 차임이 증액된 경우는 5% 규정이 적용되지 않습니다.

Answer 3

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

월차임의 5%인상은 월세에 대해서만 오르는게 아닙니다, 보증금이 동일하더라도 보증금에 대해서 5%을 인상하게 되고, 해당 5%을 월차임으로 전환하여 월세 5%인상된 금액에 플러스 하게 됩니다.

질문에서 월세 50만원의 5%인상된 525,000원에 + 보증금 5%인상분 월세전환금액이 증액된 금액이 되고 보증금 2000만원 5%인 100만원을 월전환율 5.5% (기준금리3.5%+대통령이정하는 이율 2%)을 곱하고 이를 12개월로 나누어 월세에 더하게 됩니다. 그리고 상가임대차에서는 임대인과 계약기간에 따라 차이는 잇지만 일반적으로 1년단위로 인상이 가능합니다.

Answer 4

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

임대사업자라면 정확하게 계산을 해야되지만 상가는 월세만 5%계산해서 서로가 협의로 하면되고 기간은 1년이든 2년이든 협의가 됐을때 그기간에따라 올리시면 됩니다