집주인 보강공사로인해 세입자가 보상을 받을수있나요?

Question

저희 어머니가 작은카페를 운영중이신데, 처음에 들어올때 세입자가 안 나갈려고해서 어머니가 500만원 권리금을 주고 들어왔어요. 1년정도 장사를 하니 건물에 물이 새서 건물주한테 말하니 방수업체 불러서 수리 해준다고 하여서, 방수 하려고 보니 집주인이 전 세입자와 동의없이 건물 기둥과 2층 바닥을 뜯어서 1-2층 연결 하는 복층을 만들고 건물 벽을 잘라서 임의로 만들었어요 집주인 말로는 그걸 지금 알았다고 합니다.

그때 위험성을 알고 보강공사 철거 진행했어요 업자와 얘기중에 보강 공사 하자공사가 기둥을 다시 설치 해야해서 영업하면서 공사가 불가능 하다고 해서 한달정도 영업을 못한다 얘기했는데 저희 어머니 입장에서는 우리가 임의로 뜯은건 아무것도 없는데 한달동안 장사를 하지말라는건 말이 되지 않는다 거기에 대해 적절한 영업손실에 대한 보상을 해달라는 입장이며,

건물주는 내돈 내고 왜 세입자(어머니)한테 까지 보상을 해야하냐? 건물하자에 대한 공사는 세입자(어머니)와 논의 대상이 아니므로 강제적으로 보강공사를 진행 할거고, 보상에 대한 부분은 해줄수 없다고 우기고있습니다.

전세입자한테 500만원 권리금준건 모든걸 알고 인수한거아니냐? 라고 우기고 있습니다. 세입자(어머니)는 당연히 건물에 문제가 있다는걸 모르고 들어온거고요

세입자(어머니)는 보강공사인건 알겠는데, 영업을 한달이나 못하는건 단골손님 및 매출에 너무 큰 영향을 받는다. 세입자가 잘못 한건 아무것도 없는데 영업손실을 다 짊어지는게 맞냐?

이렇게 양쪽이 싸우고있는데, 어떻게 해야할까요? 민사소송을 걸어도 변호사비가 더클테고, 판결도 1년이상이라 바로 민사소송을 걸긴어렵고 내용증명만 보내고있는데 내용증명은 법적으로 효과가 없다는걸 건물주도 알아서 더 뻔뻔하게 굽니다.

현실적으로 건물주는 보강공사 하는 돈도 많이드는데, 세입자한테 보상까지 해주기 싫다고 나오니, 정 보상 안해준다 우기면 월세라도 1년치 면제해달라고 요구하는게 그나마 현실적인것같기도 합니다...(이것도 안해주려고 할듯하지만요)

어떻게해야할지 도움을 요청해도될까요? ㅠㅠ

엄마는 나이도 많고 힘도없고 작은카페여서 변호사선임비가 더들것같다고 소송은 피말려서못하겠다하고 매일 혼자서 우십니다..ㅠㅠ

Answer 1

안녕하세요. 배성권 변호사입니다.

1. 임대인에게 영업손실에 대한 손해배상을 청구할 수 있는 사안입니다.

이번 공사는 단순한 수리가 아니라 건물의 불법 구조변경으로 인해 필수적인 보강공사를 하는 것으로 보입니다. 세입자의 잘못이 아닌데도 약 한 달간 영업을 하지 못한다면, 그로 인한 손해를 모두 세입자가 부담하는 것은 타당하지 않습니다.

2. 월세 감액 또는 면제, 영업손실 보상 모두 협의 대상입니다.

공사 기간 동안의 차임 감액 또는 면제, 실제 영업손실 일부를 보상하는 방식으로 합의하는 경우가 현실적으로 보입니다. 건물주가 "공사는 내 돈으로 하는 것이니 보상은 없다"고 주장한다고 해서 법적으로 면책되는 것은 아닙니다.

3. 내용증명만으로 끝내기보다는 법적 절차를 전제로 협상하는 것이 좋습니다.

매출자료, 카드매출, 공사기간, 공사로 인해 영업이 불가능하다는 자료를 확보해 두시고, 손해배상 청구를 전제로 협상하시는 것이 좋습니다. 실제로 소송까지 가지 않더라도 법적 책임 가능성을 명확히 제시하면 합의가 이루어지는 경우도 적지 않습니다.

Answer 2

안녕하세요. 신은정 변호사입니다.

어머니께서 억울하게 한 달이나 영업을 중단하게 되어 상심이 크시겠습니다. 결론부터 말씀드리면, 보강공사로 인해 영업을 하지 못하는 기간 동안의 차임 감액 및 영업손실에 대한 손해배상을 청구할 수 있습니다.

1. 임대인의 수선의무와 임차인의 권리

건물 하자에 대한 보수 공사는 임대인의 의무이므로 임차인은 원칙적으로 이를 거부할 수 없습니다. 하지만 공사로 인해 카페 영업이라는 계약 목적을 달성할 수 없다면 임차인은 당당히 영업을 하지 못하는 기간 동안의 월세 지급을 거절하거나 감액을 청구할 수 있습니다.

2. 영업손실에 대한 손해배상 청구

전 세입자의 임의 개조를 몰랐더라도 목적물을 정상적으로 사용할 수 있도록 제공할 책임은 임대인에게 있습니다. 따라서 공사로 인한 한 달간의 영업 중단 손실은 임대인에게 배상을 요구할 수 있습니다. 임대인이 현금 보상을 완강히 거부한다면 질문자님 생각처럼 일정 기간의 월세 면제로 합의를 시도하는 것이 현실적이고 현명한 대안입니다.

3. 소송의 실익 검토

다만 청구할 수 있는 한 달 치 영업손실액이 소송 진행 비용보다 적을 경우 민사소송은 실익이 매우 적을 수 있습니다. 참고로 민사소송의 경우 승소 시 정해진 한도 내에서 상대방에게 변호사 선임 비용을 청구할 수는 있으나, 소요되는 기간과 노력을 고려할 때 우선은 협상을 통해 해결하는 것이 좋습니다.

우선적으로 영업 불가 기간의 월세 지급 거절 및 손실 배상을 요구하는 명확한 입장을 내용증명으로 발송하여 협상의 근거를 마련하세요.

원만하고 안전하게 상황이 해결되기를 바랍니다.