월세 3개월 미납되었는데 계약 파기하고 다른 세입자 구할 수 있나요?

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 이승환변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

주택임을 전제하겠습니다.

주택임대차보호법에는 계약기간 중 임차인의 차임 연체시 해지에 대한 규정이 없습니다.

다만 민법에는 아래와 같은 규정이 있습니다.

제640조(차임연체와 해지)

건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

따라서 2기 이상의 차임 연제를 이유로 계약을 해지하시고 주택의 인도를 요청하십시오.

만일 임차인이 이에 응하지 않는 경우 주택인도소송을 할 수 있습니다. 그리고 미지급 차임은 보증금에서 공제할 수 있습니다. 

대법원 2014. 7. 24., 선고, 2012다58975, 판결

"한편 민법 제640조는 “건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다”고 규정하고 있는데, 이는 차임의 연체를 이유로 임대인이 계약을 해지할 수 있는 근거를 명문화함으로써 임차인에게 차임지급의무의 성실한 이행을 요구하는 데 그 취지가 있으므로(대법원 1962. 10. 11. 선고 62다496 판결 참조), 임대인은 임대차기간이 만료되기 전이라도 해지권을 행사하여 신뢰를 상실한 임차인과 사이의 계약관계를 더 이상 유지하지 않고 곧바로 계약관계를 해소할 수 있다."

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 이성재변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

임차인이 2개월치의 차임액을 연체한 경우 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다(「민법」 제640조). 

이는 주택임대차 보호법 이나 기타 관련 법에서 보호하는 임차인이어도 임차인의 본연의 의무인 차임 지급 의무 자체를

위반한 것이므로 임대인은 즉시 해지 통지를 하고, 목적물의 반환 을 청구할 수 있습니다. 미지급 차임의 경우는 공제를 하고

나머지 잔액만 보증금 반환을 하면 되며, 상대방이 인도를 하지 않는 경우에는 인도 소송 등을 제기할 수 있습니다.

이해에 참고가 되길 바랍니다.

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 한경태변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

임차인이 임의로 나가지 않는다면 결국은 명도소송을 진행할 수 밖에 없습니다. 먼저 내용증명으로 임대차계약해지 통보를 하시고 언제까지 나가라고 하신 뒤에 그래도 나가지 않는다면 명도소송을 진행하셔야 할 것입니다.

이상, 답변드립니다.

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 김성훈변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

아래 내용은 답변내용에 기초하여 작성된 것으로, 구체적인 사정에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.

민법

제640조(차임연체와 해지) 건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

차임연체를 이유로 임대차 계약 해지하시고, 퇴거청구하시면 되겠습니다. 강제로 나가게 하는 것은 불법행위가 될 여지가 있으므로, 법적인 절차를 통하시기 바랍니다.