■ 전세사기 피해 관련 법률 상담 요청서

Question

안녕하세요. 전세보증금 미반환 관련하여 법률 상담을 요청드립니다.

■ 1. 기본 사항

• 보증금: 총 1억 2,000만원

• 버팀목 전세대출: 약 8,000만원

• 자부담: 4,000만원

• 주택 유형: 다세대주택 원룸

• 보증보험 가입 여부: 미가입

• 계약 종료일: 2025년 12월 말

• 현재 진행 상황: 임차권등기명령 진행 중

• 주소: 서울시 관악구 신림동

• 임대인 진술:

현재 건물 매각을 진행 중이며, 매각 대금으로 보증금을 반환하겠다고 주장하는 상황

■ 2. 현재 진행 상황

• 임대인의 보증금 반환 지연(또는 불가) 상황

• 임차권등기명령 신청 진행 중

■ 3. 상담 요청 사항

1. 임차권등기 완료 이후 보증금 회수를 위한 최적의 법적 절차

(지급명령, 소송, 강제집행, 경매 등 우선순위 포함)

2. 임대인의 자력 부족 또는 잠적 시 대응 방안

• 재산조회, 가압류, 강제경매 진행 가능 여부

3. 경매 진행 시 예상 회수 가능성 및 우선변제권 적용 여부

4. 버팀목 전세대출 관련 법적 리스크 및 대응 방안

• 대출 상환 유예 또는 채무 조정 가능 여부

5. 전세사기 피해자 인정 및 정부 지원제도 활용 가능성

• 신청 요건 및 절차

6. 추가적으로 즉시 취해야 할 법적 조치가 있는지 여부

(예: 내용증명 발송, 형사 고소 등)

■ 4. 요청사항

현재 상황에서 보증금 회수 가능성을 최대화할 수 있는 구체적인 절차와 대응 전략을 안내받고자 합니다.

Answer 1

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

보증보험에 가입하지 않은 경우 임차권등기명령과 더불어서 보증금 반환청구를 한 후 강제집행을 진행해야 하며

임대인의 다른 재산에 대하여 알고 있는 경우 미리 가압류를 해두시는 것도 방법입니다.

이상입니다.

Answer 2

안녕하세요. 홍윤석 변호사입니다.

임차권등기가 완료되면 대항력과 우선변제권이 유지되므로, 임대차 계약 종료 후 보증금 반환이 이루어지지 않을 경우 즉시 보증금 반환 청구 소송을 제기하여 집행권원을 확보해야 합니다.

임대인의 건물 매각 주장은 실효성이 낮을 수 있으므로, 판결 확정 후 해당 주택에 대해 강제경매를 신청하여 배당 절차를 통해 회수를 도모하는 것이 실질적인 방법으로 보입니다. 다세대주택 특성상 선순위 권리자가 있다면 배당액이 적을 수도 있습니다.

버팀목 전세대출은 임대차 종료 시 대출 기관에 상황을 알리고 전세보증금 반환 채권을 담보로 한 상환 유예 등을 상담받으시기 바랍니다. 또한 전세사기 피해자 지원 특별법에 따른 지원 대상 여부를 확인하기 위해 관할 구청에 피해자 결정 신청을 진행하는 것을 권장합니다.

현재로서는 임차권등기 완료를 확인한 후, 보증금 반환 소송을 준비하는 것이 최우선 순위입니다. 감사합니다.