융자 30% / 보증금 1억에 60만원 계약 문의사항
안녕하세요. 저는 서울에 살고있습니다.
성북구 한성대입구쪽 집을 보았는데 1억 / 60만원 월세 다세대 주택 계약을 하려고 알아보니
집주인
4년전에 8억5천 주고 매매 (현재 5가구 살고있음)현재 남은 융자 2억 6500만원
(은행 계산시 120% 잡으니 등기부상 3억 1800만원)
집주인 현재 거주중인 주택
중개인분 의견으론
‘집값대비 융자금은 30%안쪽이라 안전하다고 생각 합니다.‘ 라고 의견주셨는데 융자 약 30% 낀 집에 1억 / 60 으로 계약 진행해도 안전할까요?
의견 부탁드립니다.
현재 다른 가구 세입자는 만기일로 인하여 나가시는 후에 제가 계약하는거라 제가 1순위라 괜찮을것 같다고 하시는데 불안해서 글을 남겨봅니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
통상적으로 선순위가 있는 매물은 위험하지만 위의 물건은 시세 대비 30% 정도 근저당이 있어서 최악의 경우 경매로 넘어가도 선순위 배당 후 전세보증금은 배당 받을 수 있으니 안전한 매물이라고 사료 됩니다.
전입일자+확정일자로 대항력 및 우선변제권 권리 만드시고 하면 될꺼 같습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
다세대면 개별등기가 되어있어서 주인세대가 대출을 받았다해도 질문자님 세대에는 대출이 안잡히게 되어 있습니다
다세대인지 다가구인지 먼제 알아보시고 다세대라면 대출이 있어도 질문자님. 호수에는 없습니다
그부분을 체크하시기 바랍니다
안녕하세요. 고경훈 공인중개사입니다.
상기 내용을 고려할 때 보증금 보호에 문제가 없는지에 대한 질문으로 보입니다. 이러한 경우 아래와 같은 공식으로 대략적으로 판단해 보시기 바랍니다
"해당 주택 공시가격 * 70% > 선순위 근저당, 모든 보증금의 합계"보다 커야 합니다. 그렇지 않는 경우에는 다른 물건을 알아 보시는 것이 적절해 보입니ㅏㄷ.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
융자 30%면 안전하다 생각합니다.
하지만 지금 거주하고 있는 5가구 모두 이사가는 것이면 1순위라 괜찮은데 그렇지 않다면 선순위에서 밀릴 수 있어 위험할 수 있습니다. 선순위인지 아닌지에 따라 위험성 여부가 다를 것으로 보입니다.
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.
다세대 주댁은 다가구 주택과 다르게 1 가구별 등기가 되어 있는 주택을 말합니다
현재 융자 규모로 보아 위험수위는 아닐것 같습니다
그러나 임대차 관계는 언제나 보증금 반환 문제가 따르게 되므로 전입신고와 확정일자를 꼭 받으시기를 바랍니다(특히 다세대주택은 주소지의 지번 까지 기록하는것이 아니라 호수까지 기록되어야 대항력을 가질 수 있음)
그래도 불안하시면 보증보험에 가입하시어 어느정도 안전대책을 마련하시기를 바랍니다
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.
4년전 시세 8.5억, 대출잔액 2.7억, 본인 보증금 1억이고 임차인 선순위 1위라면 액면상 문제는 없습니다
그러나 남은 4가구 후순위 예상금액이 수억원이 예상되어 합산이 시세에 근접한다면 추후 이사시 새 임차인을 구하지 못하여 보증금 회수가 쉽지 않을 수 있다는 점을 고려해야 하겠습니다안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
일단 다세대라면 다른 가구의 퇴거와 입주는 크게 영향이 없습니다. 그리고 융자금이 있는 상태로 계약을 하는경우 선순위 임차인 자격은 부여되지 않고, 근저당에 이은 후순위 세입자가 됩니다. 혹 경매시에는 낙찰후 배당과 관계없이 임차권은 소멸됩니다. 다만 보증금이 소액임차인 최우선 변제이고, 보증보험 가입이 가능한 상황이라면 크게 위험도가 높다고 보기는 어렵습니다.