지역주택조합 아파트가 문제가 많음에 불구하고 계속 조합원 모집을 하는 이유는 뭘까요?
정말 싫은 원수가 있으면 지주택을 소개하라는 말이 있을 정도로 지역주택조합은 문제가 다양하게 발생되는걸로 아는데 왜 정부에서는 지역주택조합을 계속 진행을 하게 하는 걸까요? 아주 가끔 성공하는 케이스도 있지만 실상은 수면위로 드러나는 문제가 더 많은 걸로 알고 있고 대부분의 피해는 정말 서민들이던데 왜 조합원을 계속 모집하도록 손놓고 있는걸까요?
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.
지역주택조합(지주택) 아파트는 초기 자본이 부족한 사람들이 비교적 저렴한 가격으로 내 집 마련을 시도할 수 있는 방안으로 제공됩니다. 하지만 방식이 체계적이지 않거나 관리 부실로 인해 많은 문제가 발생하는 것은 사실입니다.
지주택은 원래 서민들이 주거부담을 줄이고 내 집 마련을 보다 쉽게 할 수 있도록 도입되었습니다. 기존 아파트에 비해 초기 비용이 낮고, 대출에 대한 부담이 적다는 이유로 정부는 이 방안을 확대하고자 허용하였습니다. 지주택은 토지를 확보하지 않고도 일정 비율의 조합원을 모집하여 자금을 모으고 이를 통해 토지를 확보한 후 사업을 진행하는 방식입니다. 이는 비교적 낮은 자본으로 시작할 수 있어 경제적 여력이 부족한 이들이 접근 할 수 있는 기회를 제공해줍니다. 다만 이러한 유연성때문에 불투명한 절차와 추가 비용의 부담에 따라 조합원의 피해가 발생할 여지가 있습니다.
지주택의 문제를 해결하기 위해서는 보다 엄격한 규제와 관리가 필요한 것이 사실입니다. 정부차원에서 강제적인 투명성 확보와 정기적인 감독, 사업자금 관리제도 강화 등의 조치가 마련된다면, 해당 문제가 줄어들 것으로 보고 있습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
조합원 모집이 계속되는 이유는 여러 가지가 있습니다. 경제적 이점이 가장 큽니다. 지역주택조합 아파트는 일반 아파트에 비해 가격이 상대적으로 저렴합니다. 많은 사람들이 이 점에 매력을 느끼기 때문에 조합원 모집이 지속됩니다.
조합원들은 공동의 목표인 아파트 건설을 위해 협력할 수 있다는 점에서 긍정적인 측면도 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
지역주택조합 사업에 대한 기준은 있지만 민간사업의 하나인 해당 사업까지 국가가 막을 권리는 없습니다. 특히나 무주택자들이 모여 조합을 만들고 주택보유를 위해 추진하는 사업인 만큼 사업자체가 문제가 있는 것은 아닙니다. 물론 제도개선등은 정부가 나서서 필요한 부분이 있는 것은 사실이나, 대부분의 지주택사업이 실패하는 가장 큰 이유는 조합장등의 불법행위와 토지소유권 확보를 제대로 하지 못하는 경우, 그리고 조합원들간의 마찰등이 가장큰 이유입니다. 즉, 사업건마다 리스크가 존재하는 것은 어쩔수 없는 부분인데, 대부분 사업실패가 많으니 정부가 이를 통제한다는 것은 그만큼의 사업실패시 보상등의 문제에 정부가 일부책임을 가져가야하는 상황이 생길수 있다는 건 예상이 되는 문제이기에 정부에서도 부담이 될수 밖에 없습니다. 특히 기존 사업이 진행되면서 조합원 탈퇴에 따른 추가조합원 모집을 할수 없다면 해당 사업은 대부분 실패를 할수밖에 없고, 그에 따라 남아있는 조합원들의 피해 또한 무시할수 있는 수준이 아니고, 이미 해당 소유권을 확보한 일부토지에 대해 다른 방식의 개발이나 다른 용도로 전환등이 쉽지 않아 점차 슬럼화될수 있다는 점도 함부로 지주택을 통제하기 어려운 이유라고 판단됩니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
지역주택조합은 동일지역에 거주하는 주민들이 조합을 설립하고 직접 주체가 되어 사업부지를 매입해서 사업을 추진하는 방식입니다. 지역주택조합은 특히 토지 확보가 문제가 되는데, 토지소유주의 95% 이상의 동의를 얻어야 사업계획 승인을 받을 수 있으나 현실적으로 이러한 동의를 받기가 쉽지 않고 시간이 많이 걸려서 좋은 평판을 받지 못하고 있습니다.
정부에서도 토지도 없이 사업을 진행하는 것이 무리가 있기 때문에 95%라는 다소 무리한 규정을 두고 있지만 그렇다고 주민들이 요청하는 것을 무시할 수는 없기에 제도를 보완해 나가고 있는 것입니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
동일지역범위(시･도)에 거주하는 주민이 주택 및 아파트 주택을 건설하기 위하여 조합을 설립한 후, 직접 사업 시행의 주체[1]가 되어 진행하는 사업 시행 방식이고 조합은 법인의 일종으로, 토지 매입, 건설사와의 도급계약 체결, 금융약정 등을 자기 책임 하에 행하게 되는데 사업의 구도 자체는 조합이 발주처 역할을 할 뿐, 일반적인 아파트 사업과 크게 다를 건 없는데 일반적인 아파트 사업은 시행사의 대표가 의사결정을 하고 사업의 이익을 시행사가 가져가지만, 지역주택조합은 조합원들이 조합 총회를 통해 의사결정을 하고 사업의 이익만큼 조합원들이 아파트를 싸게 가져가게 된다는 차이가 있다고 합니다
주택이 성공적으로 준공되고 입주가 가능해지면, 조합원들은 각각의 주택을 분배받고 목적을 달성한 조합은 해산하게 되는데 해당지역 주택 및 토지소유자로 이루어진 재개발/재건축조합에서 진행하는 일반적인 재개발이나 재건축과는 비슷하면서도 일정부분 차이가 많은거 같습니다
지주택은 땅구입부터 시작을 해야 해서 기간이 많이 걸리고 조합비 내역이 어떻게 쓰이는지 명확하지도 않고 분명히 추진은 하는데 시간이 걸리다보면 흐지부지 해져서 성공을 못하는 사례가 많은거 같습니다
법적으로 할수있는 조건이기 때문에 모집은 하겠지만 본인들이 알아서 피해가는수밖에 없는거 같습니다
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.
재건축을 위하여 조합원을 모집하여 주택공급을 원활하게 함으.로서 주택란을 해소하려는 정책입니다
일부 시행사의 무리한 추진으로 문제의 소지가 있으나 대부분은 건전하게 재건축사업을 추진한다고 봅니다
정부에서도 관심을 가지고 게속 점검은 하나 일부 조합장의 비리로 말썽을 일으키기도 합니다
원래 재건축 시행은 저마다의 이해가 다른 사람의 집단이기 때문에 합리적인 의사 결정과정으로 튜명성있는 공개적 화계처리와 감리관계로 건전하게 추진한다면 별 문제가 없겠으나 일부 자신의 이익에만 집착하다 보면 많은 문제점을 내포하고 생각합니다 관계 당국의 적극적인 개입으로 사전 에방활동이 강조되어야 한다고 생각합니다
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
지역주택조합 제도는 초기 비용 부담을 낮추고, 재개발·재건축에 비해 상대적으로 빠르게 주택을 공급하기 위해 만들어졌습니다. 토지를 조합원들이 직접 매입해 개발하는 방식으로 시행되는 지역주택조합은, 이론상으로는 주택 비용을 낮추고 서민들에게 좀 더 쉽게 주택을 공급할 수 있는 방안으로 여겨졌습니다. 정부 입장에서는 일반적인 민간 건설 사업에 비해 상대적으로 저렴하게 주택을 공급할 수 있다는 점에서 장점이 있지만, 사업 진행 과정에서 발생하는 문제(토지 매입 난항, 건축 허가 문제, 자금 조달 부족 등)는 조합 내부의 관리 문제로 취급되어 정부가 개입할 수 있는 범위가 제한적입니다.
이로 인해, 조합이 잘못된 방향으로 가거나 비리로 인해 피해가 발생해도 정부의 감독이나 지원이 제한적일 수밖에 없습니다. 결국 지역주택조합은 자율성을 가지지만, 위험이 큰 방식이라는 특성이 있어 정부도 제도 자체를 유지하면서 필요한 규제와 보호책을 강화해야 되지 않을까 사료됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
지역주택조합은 가입한 지역 조합원이 참여하여 조합원 개개인이 사업주최가 되어 사업을 하는것이라 지역주택조합 자체가 불법은 아니기 때문으로 해석됩니다.