토지대장, 집합건축물대장과 등본이 상이할 경우 어떻게해야하나요?
집한건물 등기부등본에서
<대지권의 목적인 토지의 표시> 부분에 A, B, C 세개의 토지가 있고
각각 면적이 1718㎡, 170㎡, 170㎡ 입니다
대지원의 비율은 165분의 37.5 라고 되어있습니다
그런데 토지대장을 열람해보니 토지 세개 전부
대지권의 비율이 33.2/1718로 나와있더군요
등본이 틀린건지 대장이 틀린건지 잘 모르겠네요...
또 집합건축물 등기부등본에서
<전유부분의 건물의 표시> 부분에
면적이 38.8㎡ 라고 나와있는데
집합건축물 대장에는 전유부분 44㎡, 공유부분 5.2㎡ 라고 나와있습니다
뭐가 맞는건지...
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
우선 등기부와 토지대장 또는 건축물대장이 서로 일치하지 않는 경우 부동산 표시에 관한 사항 (소재. 지번, 면적, 지목등)은 지자체가 관리하는 건축물대상 또는 토지대장을 기준으로 보시면 되고, 권리관계사항(소유권에 대한 사항, 소유권 외 권리사항)등은 법원에서 관리하는 등기부를 기준으로 보시면 됩니다.
질문에서는 대지권의 경우 등기부를 기준,면적의 경우는 건축물대장을기준으로 보시면 될듯 보입니다.
아래를 참고하시기 바랍니다. 등기사항 전부증명서, 건축물 면적 등 현황, 토지(또는 대지권 포함)간 내용이 상이한 경우 적용 기준은 다음과 같습니다.
권리관계 : 등기사항 전부증명서
건축물 면적 등 : 건축물 관리대장
토지(또는 대지권)은 토지대장을 기준으로 작성해야 합니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
기본적으로 토지대장의 내용과 건축물 대장의 내용을 기초하여 등기부 등본에 적는 것이기 때문에 차이가 있다면 토지대장과 건축물 대장의 내용을 따르면 됩니다. 반대로 소유권에 관한 사항은 등기부등본을 기준으로 토지대장과 건축물대장에 기재하기 때문에 소유권은 등기부등본을 확인 하시면 됩니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
등기부등본 상의 대지권 비율이 더 맞을것으로 봅니다
토지대장은 참고용이고, 만약 불일치가 있으면 대장이 잘못된 확률이 높다고 합니다
대지권비율이 의심되면 등기소(관할 등기과)에 등기부등본 기준이 맞는지 확인해보시면 됩니다
실제 거래나 면적 확인, 세금산정 시에는 건축물대장이 기준이 되지만,
소유권 다툼, 대지권 비율 산정에는 등기부등본이 기준이 된다고 합니다
등기부 기준이 맞고, 토지대장이 다르다면
관할 시청이나 구청 지적과에 문의해서 토지대장 정정 요청이 가능하다고 합니다
확인해 보시기 바랍니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
등기부등본 명적은 보통 실측 면적 또는 내부 바닥면적 기준으로 기재되어 있는 경우가 많고 건축물대장은 설계 면적 기준 혹인 법적으로 인정된 도면상의 면적으로 기재된 경우가 많습니다.
등기부등본의 면적이 작게 나오는 경우가 많고 이는 발코니, 공용복도 등 제외한 실질 내부 사용 면적만 기재하는 식이라 차이가 나게 됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문 주신 부분은 등기부등본, 토지대장, 집합건축물대장 간의 면적 및 대지권 비율 불일치에 대한 혼란으로 보이며, 부동산 실무에서 종종 발생하는 일입니다. 하나씩 정확하게 설명드리겠습니다.
1. 등기부등본 vs 토지대장: 대지권 비율 불일치등기부등본의 <대지권의 목적인 토지의 표시>와
가능성 1: 등기부등본이 실제 계약/등기 기준대로 정리된 자료
토지대장의 대지권비율이 다를 경우:등기부등본에 기재된 대지권 비율(예: 165분의 37.5)은 실제 분양계약이나 등기 시 신고된 비율입니다.
이는 법적으로 가장 우선되는 공식적인 권리관계입니다.
가능성 2: 토지대장은 자동산출 기반으로 표기되어 오류 가능성 있음토지대장은 단순한 행정 자료로서, 등기된 정보와 일치하지 않거나 건축물대장 기준으로 일괄 계산될 수 있습니다.
즉, 공식적인 대지권 비율은 등기부등본 기준이 맞습니다.
등기부등본의 대지권 비율이 정확하며, 토지대장은 참고용일 수 있습니다.
2. 전유부분 면적 불일치: 등기부등본 vs 집합건축물대장등기부등본에 나오는 전유부분 면적 38.8㎡는 공부상 면적으로, 일반적으로는 “전용면적”에 해당합니다.
집합건축물대장에는 전유부분 44㎡, 공유부분 5.2㎡로 되어있다고 하셨는데, 이는 대장 상에서의 실제 건축 측량 기준 면적입니다.
차이의 이유:등기부등본은 등기 시점의 신고 면적(건축허가 기준)이 반영됨
집합건축물대장은 실측 면적 또는 변경된 실제 건물 현황이 반영될 수 있음
또한 대지권 비율은 “대장상 면적”과 반드시 일치하지 않으며, 계약 면적 기준으로 등기될 수 있음
일반적으로 면적 기준은 “집합건축물대장”이 더 현실적이고 최신이며, 권리관계는 등기부등본 기준이 정확합니다.
해결방법
관할 등기소 또는 건축과(구청)에 문의하여 세 문서의 불일치 사유를 확인
등기변경이 필요한 경우 (예: 면적 변경 등) → 등기 정정 또는 신청 필요
전세 또는 매매 시는 등기부 기준을 기준으로 계약을 체결하세요. 참고하시길 바랍니다!