원룸 1년 계약 이후 재계약시, 계약종료 1개월 미만 시점의 월세 인상 통보를 거절할 수 있나요?

Question

2023년 12월 15일부터 2025년 2월 14일까지 14개월간 계약하였습니다.

보증금 200, 월세 37만원(관리비 8만원 포함)

이후 월세 인상이나 관리비 인상에 대한 말씀은 전혀 없으셨고 재계약/퇴실에 관한 조사만 하셨습니다. 따라서 동일한 조건으로 계약을 다시 하는 줄 알았는데 1월 16일에 월세를 2만원 올려 월세 39만원(관리비 9.5만원 포함)으로 계약을 하자고 합니다. (문자로 통보)

이때

1. 월세 인상 통보는 계약만료 6개월~1개월 이전에 해야하는 것으로 알고 있는데, 만료일 2.14.에 1개월 미만 남아있는 시점인 1.16.에 월세 인상을 요구한 것을 거절 할 수 있나요?

2. 기존 임대료의 5% 이내로 월세를 인상할 수 있다고 알고 있는데, 현재 월세인 37만원에서 5%를 인상하였을 때 388,917원이 나옵니다. 이때 관리비(1.5만원 인상)가 포함된 임대료기 때문에 5%인상으로 39만원이 되는 것이 법적으로는 문제가 없는 것인가요?

Answer 1

안녕하세요. 김진우 변호사입니다.

1. 월세 인상 통보는 계약만료 6개월~1개월 이전에 해야하는 것으로 알고 있는데, 만료일 2.14.에 1개월 미만 남아있는 시점인 1.16.에 월세 인상을 요구한 것을 거절 할 수 있나요? => 네 가능합니다. 계약만료 2개월전까지 조건변경에 대한 이야기가 없었다면 기존 조건 그대로 묵시적 갱신이 되었다고 봐야 하겠습니다.

1. 기존 임대료의 5% 이내로 월세를 인상할 수 있다고 알고 있는데, 현재 월세인 37만원에서 5%를 인상하였을 때 388,917원이 나옵니다. 이때 관리비(1.5만원 인상)가 포함된 임대료기 때문에 5%인상으로 39만원이 되는 것이 법적으로는 문제가 없는 것인가요? => 5% 인상을 요구하더라도 응하실 필요는 없습니다. 현재 묵시적 갱신상태로 기존 조건과 동일하게 갱신되신 상황입니다. 다만 시세의 변화에 따라 5% 청구가 가능하긴 하나 쉽게 인정되는 것은 아닙니다. 임대인에게는 묵시적 갱신을 주장하여 거부하실 수 있습니다.

Answer 2

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

1. 현재 묵시적 갱신이 이루어졌다고 볼 수 있으나 이때에도 임대인이 보증금이나 월세 증감 청구를 할 수 없는 건 아닙니다. 다만 임차인이 묵시적 갱신에 따른 동일 조건을 주장하여 다투는 경우 임대인이 증액하고자 한다면 소송을 진행해야 할 것입니다.

주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. <개정 2020. 6. 9.>

② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. <개정 2009. 5. 8.>

③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.

제7조(차임 등의 증감청구권) ① 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 이 경우 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다. <개정 2020. 7. 31.>

② 제1항에 따른 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. 다만, 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 본문의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있다. <신설 2020. 7. 31.>

1. 관리비를 월세에 포함하여 납부하기로 한 경우 결국 관리비의 인상이 곧 월세 인상이므로 5%상한을 주장할 수 있습니다. 만약 임대인이 관리비이므로 월세 상한이 적용되지 않는다고 한다면, 관리비에 대해 인상 등 근거를 정한 바 없다면 임차인으로서도 관리비인상을 거부할 수 있습니다.