전세집 경매로 넘어갔을경우 우선순위 궁금

Question

24년제가 전세계약하고 26년재계약을 했는데

그사이 집주인이 최근 바뀌고

저는 28년에 이제 이사를 가려고 할때

새로온 집주인이 예를들면 대출이

있어 집이 경매로 넘어가면 은행보다

제가 우선순위가 있는게 맞을가요?

자동 승계라 계약서는 쓰지않았는데

문제 될게있을가요?

신축빌라에 집도 좋아서 뭐 전세가 안나가고

그러는집은아닙니다

Answer 1

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

2024년 최초 계약 계약 당시 확정일자와 전입신고를 마치고 대항력을 유지했다면 그 이후 새로운 집주인이 받은 대출이나 은행 설정보다 귀하의 임차보증금이 선순위가 맞습니다. 임대인 변경에 따른 자동 승계시 새 계약서를 쓰지 않았어도 기존 대항력과 우선변제권은 그대로 유지되므로 법적으로 큰 문제는 없지만 향후 안전을 위해서 집주인이 바뀐 시점에 임대인 변경 통보를 확실하게 확인해 두고 2028년 이사전까지 전입신고와 확정일자 효력이 훼손되지 않도록 점유 상태를 잘 유지하시면 됩니다. 감사합니다.

Answer 2

 

반갑습니다.

네이버카페 <유쾌명쾌 부동산경매> http://cafe.naver.com/reauc

운영자이자,

유투브 경매방송 <부동산경매, 초보가 고수되기> 진행자입니다.

 

질문자 임차인이 전입 확정일자를 받고 난 다음에, 후순위의 근저당은 임차인보다 배당순서가 늦습니다. 그러나 만약 질문자 임차인이 전입신고 당시 이미 해당 주택의 등기부상에 근저당이 있었고, 새로운 소유자가 그 근저당의 부담을 떠안고 매수했거나, 그 근저당권자의 채무자 명의만 변경하여 매수했다면, 경매시 배당순서는 근저당이 빨리 배당받습니다. 이 경우라면 해당 임차인은 대항력도 없습니다.

 

 

***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

 

법원경매 무료검색 사이트 예스옥션도 운영중입니다.

https://www.yes-auction.com

Answer 3

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

2024년 최초 계약때 얻은 대항력과 확정일자는 집이 팔려도 자동으로 승계되므로 유지가 됩니다. 하지만 2026년 재계약시 보증금을 올렸거나 새로운 계약서를 쓰면서 그사이에 집주인이 대출을 받았으면 증액분이나 대출 시점에 따라서 은행보다 후순위로 밀릴 수 있으니 새 집주인 명의로 바뀐 뒤 등기부등본에 새로운 대출이 잡혀 있는지 꼭 확인하세요.

Answer 4

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 24년 임대차계약 당시 확정일자 및 전입신고가 되어져 있을 경우 최악의 경우 경매로 넘어간다고 해서 우선 권리는 24년 당시로 권리가 존재를 하게 됩니다. 그 이후 은행에 근저당권등은 임차권 보다 후순위가 되기 때문에 크게 걱정을 하지 않을 셔도 되고 또한 전세보증금이 있는 집의 경우 은행에서 후순위로 담보를 잡는 경우는 드물다 볼 수 있습니다.

감사합니다.

Answer 5

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

기존에 확정일자를 받고 대항력을 갖춘 상태에서 계약을 갱신하셨다면 새로운 집주인이 대출을 받았더라도 기존의 우선순위는 그대로 유지됩니다.

결론만 말씀드립니다.

Answer 6

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.

새로운 집주인의 대출로 경매가 진행되는 경우에는 기존 계약서를 우선변제권 근거로 주장하여 보증금을 우선 변제받으실 수 있습니다