지역주택조합 소송 전 문의드립니다.

Question

2020.5.8 세대분리

2020. 6. 26 계약서 작성 (동호수 확정 안내)

2020. 10. 30 조합설립인가 신청

2020. 12.6 조합설립인가 승인

2024. 4. 19 사업계획승인

지역주택조합 홍보를 듣고 오신 후 세대분리하고 자식 명의로 아버지께서 계약을 진행하였습니다.

세대 분리를 한 이유는 어머니께서 84제곱미터 이상의 다가구 주택을 보유하고 있기에 주택법 상 아버지 어머니 모두 가입자격이 불가하였습니다.

그러나 처음 홍보할 때 들었던 토지확보율과 계약 이후 실제 토지확보율이 다르며, 추가분담금이 없다고 하였는데 착공하기도 전에 계속 발생하였고 시공사도 계속 변경되어 사업일정이 지연되었습니다.

또한, 사업계획이 승인도 나기전에 동호수가 지정되었다고 계약서에 명시되어 있으며 정기 총회에도 실제 계약자인 자식은 참석한 적 없고 아버지께서 대리인으로 계속 참석하셨습니다.( 조합에서 가능하다고 하였습니다.)

현재 조합은 3차 조합원 모집 당시 신탁사가 아닌 조합의 계좌로 입금을 받아 주택법까지 위반하였고 중도금까지 받았음에도 자금이 부족하여 조합원의 명의로 브릿지대출(신용대출)을 받아 이자를 갚아주기로 하였으나 이를 연체하고 있는 상황입니다.

또한, 확보된 사업부지도 하나에서 50억에 임의경매를 신청하여 진행 중에 있습니다.

질의는 아래와 같습니다.

1. 자식의 경우 배우자 및 본인과 달리 세대 분리만 되어있으면 조합원 자격 취득엔 문제가 없는지

2. 조합을 상대로 승소를 하여도 조합 또는 신탁사에 돈이 없다면 받아내기 어렵고 소송비용만 들뿐 소송한게 의미가 없어지는데 소송 전에 조합이나 신탁사에 자산이 있는지 확인하는 방법

3. 이미 기존에 형사고소를 한 사례가 있어 추가로 진행하려고 하는데 고소장 작성방법이나 필요한 서류가 무엇이 있는지

4. 경매개시일이 7월이면 지금 가압류 신청해도 배당요구권자론 등록될 수 없는지

5. 위 상황괴 비슷한 판례 및 어떤 법을 위반했고 이에 어떤 식으로 소장을 작성하면 될지

긴 글 읽어주셔서 감사합니다. 가족 모두 너무 힘든 상황이라 바쁘시겠지만 답변 부탁드리겠습니다.

Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

1. 자식의 조합원 자격 여부
   주택법상 조합원 자격은 무주택자이거나 85㎡ 이하 주택 1채를 소유한 세대주여야 합니다. 부모님이 84㎡ 이상 주택을 보유해 조합원 자격이 없는 상황에서, 자녀가 세대분리를 통해 독립세대를 구성했다면 원칙적으로 자녀는 조합원 자격을 취득할 수 있습니다. 다만 형식적 세대분리인지, 실질적 독립세대로 인정받을 수 있는지가 쟁점이 될 수 있으므로 주민등록, 실제 거주 여부, 소득세 신고 등 객관적 자료로 실질성을 입증하는 것이 중요합니다.

2. 소송 전 조합·신탁사의 자산 확인 방법
   민사소송에서 승소하더라도 집행할 자산이 없다면 무의미해질 수 있습니다. 따라서 소송 전 재산조회를 하는 것이 중요합니다. 법원을 통한 재산명시·재산조회 제도가 있고, 소송 전 단계에서는 법원 허가를 받아 금융기관·등기부·차량 등록원부 등을 조회할 수 있습니다. 다만 조합 자체는 자산이 거의 없고, 신탁사 명의로 신탁등기된 토지가 있다면 그 범위 내에서만 집행 가능하므로, 신탁사 책임 인정 여부가 핵심이 됩니다.

3. 형사고소 관련
   이미 고소가 진행된 사례가 있다면, 추가로 고소하려는 경우에도 동일한 방식으로 작성하면 됩니다. 고소장에는 고소인 인적사항, 피고소인 인적사항, 범죄사실(일시·장소·행위·피해금액·위법사유), 적용 법조문, 고소취지(처벌의사)를 구체적으로 기재해야 합니다. 필요 서류로는 조합 가입계약서, 분담금 납입내역, 홍보자료, 총회 의사록, 시공사 변경 관련 자료, 금융거래 내역 등을 증거로 첨부하는 것이 바람직합니다.

4. 가압류 신청과 배당참가 여부
   경매개시결정이 내려진 이후에 가압류를 하더라도 배당요구권자로 등록되지 않습니다. 이미 경매가 개시된 경우에는 가압류가 아니라 직접 ‘배당요구’를 해야 하며, 배당요구 종기일까지 배당요구 신청을 해야만 배당에 참가할 수 있습니다. 따라서 지금 시점에서 배당요구 종기일을 확인하고, 기한 내 배당요구 신청을 하는 것이 필요합니다.

5. 관련 판례와 법 위반 사항
   대법원은 지역주택조합의 토지확보율, 분담금 산정, 시공사 변경, 신탁계좌 미사용 등 불법·부당한 운영에 대해 민사상 손해배상책임을 인정한 사례들이 있습니다. 위반 법령으로는 주택법(조합원 자격 요건, 자금 관리 의무 위반), 형법상 사기·업무상횡령, 특정경제범죄가중처벌법 등이 문제될 수 있습니다. 소장을 작성할 때는 조합원 모집 과정에서 허위·과장된 사실을 고지하여 착오에 빠뜨린 점을 ‘사기’로 주장하거나, 자금 사용이 법령을 위반하고 목적 외로 사용된 점을 ‘횡령’으로 주장하는 방식이 실무적으로 활용됩니다.

결론적으로, 단순한 민사소송보다는 형사 고소와 병행하고, 배당요구권 행사나 가압류·집행 보전조치를 적극적으로 검토하셔야 실효성이 있습니다. 조합과 신탁사 재산 상황을 먼저 확인한 후 전략을 정리하는 것이 바람직합니다.