재개발이나 재건축 사업이 추진되는 노후 주택 단지에 투자할 때, 조합원 분양가와 일반 분양가의 차이 및 추정 분담금 규모를 미리 파악해야 손실을 막을 수 있나요?

Question

재개발이나 재건축 사업이 추진되는 노후 주택 단지에 투자할 때, 조합원 분양가와 일반 분양가의 차이 및 추정 분담금 규모를 미리 파악해야 손실을 막을 수 있나요?

Answer 1

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

네 조합원 분양가와 일반 분양가의 차이와 추정 분담금을 미리 파악해야 사업성의 실제 가치를 객관적으로 판단해서 손실을 막을 수 있습니다. 특히 공사비 상승과 일반분양 성패에 따라서 추가 분담금이 크게 늘어날 수 있으므로 초기 매수 비용외에 추가로 발생할 비용을 계산하는 것이 필수고 정확한 감정평가액과 비례율 추정치를 바탕으로 예상 총비용을 산출해야 향후 예상되는 수익이 투자금을 상회하는지 안전하게 검증할 수 있습니다.

Answer 2

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 재개발 및 재건축의 경우 조합원 승계가 관건이고 조합원 승계가 되게 될 경우 조합원 분양 시 로얄동호수를 잘 뽑는 것이 중요할 수 있습니다. 또한 가장 중요한 것은 해당 사업장의 사업성이 좋아야 하고 일반분양이 많아서 완판이 되게 되면 조합원 이익도 많아지는가 중요한 요소입니다. 즉 이익을 따지기 위해서는 추정분담금의 경우 감정평가에 조합원 신청가의 차액이라 보시면 되지만 무엇보다 사업성과 해당 조합원의 로얄동호수 추첨이 매우 중요하다 볼 수 있습니다. 감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

재개발과 재건축은 사업 지연이나 건축비 상승으로 추가 부담금이 급증할 수 있어서 예상 수익을 계산하고 손실을 막기 위해서 조합원 분양가와 추정 분담금을 미리 파악해야 합니다. 조합원 분양가는 일반 분양가보다 보통 10~20% 이상 낮게 측정되므로 두 가격의 차이가 클수록 조합원의 사업 수익성이 높아집니다. 추정 분담금은 조합원 분양가 - 권리가액(감정평가액X비례율) 값으로 결정되므로 내 기존 자산의 가치와 사업성에 따라서 추가 납부액이 크게 늘어날 수 있음을 미리 계산해야 합니다 감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

재개발, 재건축 노후 단지에 투자할 때 조합원 분양가와 일반분양가, 추정분담금을 미리 비교하는 것은 손실을 줄이기 위한 핵심 절차입니다.

다만 분담금은 확정금액이 아니라 사업비, 공사비, 분양가, 비례율에 다라 계속 변할 수 있으므로 현재 금액 그대로 믿기보다 여러 시나리오로 계산해야 합니다.

Answer 5

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.

조합원 분양가와 일반분양가의 차이, 추정분담금, 비례율, 종전자산평가액을 미리 파악하는 것은 재개발과 재건축에서 필수입니다