25년에 재계약시, 상생임대인 조건이 가능할까요??
안녕하세요.
하기의 상황으로 가정해 보았을때, 상생임대인 조건이 가능한지 궁금해서 질문드립니다.
**상생임대인 조건은 충족했다는 가정하에 말씀드립니다.**
1. 23년 9월 전세계약함(전 전세계약보다 전세금 다운, 전 세입자 1년6개월 이상 거주함)
2. 25년 3월에 임차인이 중도 퇴거를 요구함 -> 2년 만기를 채우지 못하고 나갈 상황에 처함
3. 새로운 임차인과 기존 금액과 동일하게 전세계약을 맺으면 거주기간 합산이 가능한지?
-> 새로운 임차인과의 계약날짜가 2025년이지만, 전 임차인과 계약 당시 상생임대인 조건을 맞추었기 때문에 새로운 임차인과의 계약 날짜(상생임대인 적용기간인 2024년12월31일 이후 날짜)와는 별개로 거주기간이 합산되는 것인지 궁금합니다.
실거주가 어려운 상황이라 상생임대인 제도를 생각하고 있는데, 혹시나 임차인이 2년 거주기간을 중도 퇴거를 하게 되는 상황이 있을수도 있어서 전문가분들의 고견을 여쭙습니다.
답변 주시면 정말 감사하겠습니다.
안녕하세요. 박성진 세무사입니다.
24년도에 상생임대차계약을 하였으나 2년을 거주하지않고 임차인의 사정으로 조기 퇴거하는 경우로서 24년 이후에 임대차계약 체결 시
종전 보증금보다 낮춰서 계약하는 경우에는 임대기간을 합산해주게 됩니다.
양도, 서면-2023-법규재산-0115 [법규과-1194] , 2023.05.09[ 제 목 ]
임차인의 조기전출로 ’25.1월 이후 새로운 임대차계약 체결 시, 상생임대주택 특례 적용 여부
[ 요 지 ]
임차인의 조기전출로 ’25.1월 이후 「소득세법 시행규칙」제74조의3에서 정하는 요건을 충족하는 새로운 임대차계약 체결 시, 상생임대주택 특례 적용 가능한 것임
[ 회 신 ]
귀 서면질의의 사실관계와 같이, “직전 임대차계약” 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 5%를 초과하지 않는 임대차계약(A)을 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중에 계약기간 2년으로 체결하였으나, 임차인이 개인적인 사정으로 조기 전출하여 「소득세법 시행규칙」제74조의3에서 정하는 요건을 충족하는 임대차계약(B)을 2025년 1월 이후 체결한 경우로서 임차인의 사정으로 인해 임대가 중단되기 전·후의 두 임대차계약(A, B)에 따른 실제 임대한 기간을 합산하여 2년 이상인 경우에는 「소득세법 시행령」제155조의3에 따른 특례를 적용할 수 있는 것입니다.
[ 관련법령 ]
소득세법 시행령 제155조의3【상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례】
안녕하세요. 문용현 세무사입니다.
가능합니다. 상생임차인이 퇴거했을 경우, 다른 임차인을 받아 동일한 조건 또는 더 낮은 조건으로 임대를 줄 경우, 기존 상생임차인+새로운 임차인의 임대차 기간이 2년이상이라면 상생임대요건을 충족하는 것입니다.
소득세법 시행령 제155조의3(상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례)
① 국내에 1주택(제155조, 제155조의2, 제156조의2, 제156조의3 및 그 밖의 법령에 따라 1세대1주택으로 보는 경우를 포함한다)을 소유한 1세대가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 주택(이하 “상생임대주택”이라 한다)을 양도하는 경우에는 제154조제1항, 제155조제20항제1호 및 제159조의4를 적용할 때 해당 규정에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는다.
1. 1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한 직전 임대차계약(해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약은 제외한다) 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약(이하 “상생임대차계약”이라 한다)을 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중에 체결(계약금을 지급받은 사실이 확인되는 경우로 한정한다)하고 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것
4. 제1호에 따른 직전 임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것
④ 직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간을 계산할 때 임차인의 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새로운 임대차계약을 체결하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 요건을 충족하는 경우에는 새로운 임대차계약의 임대기간을 합산하여 계산한다.
<신설 2023.2.28>
○ 기획재정부 재산세제과-1412(2022.11.10.)
｢소득세법 시행령｣ 제155조의3제1항을 적용할 때, “직전 임대차계약” 또는 “상생임대차계약”을 체결하였으나, 임차인이 중도 퇴거하여 같은 항의 임대 기간(이하 “종전 임대기간”이라 한다) 요건을 충족하지 못한 경우, 종전 임대 기간과 새롭게 체결한 임대차계약(종전 임대차계약의 임대보증금 또는 임대료보다 낮거나 같은 경우에 한정한다)에 따른 임대기간을 합산할 수 있는 것입니다.