안녕하세요. 안선우 변호사입니다.
공인중개사법 제25조는 중개업자에게 중개대상물의 확인·설명의무를 부과하고 있으며, 동법 제30조에 따라 고의 또는 과실로 의뢰인에게 손해를 끼친 경우 손해배상책임을 집니다. 핵심은 공인중개사가 계약서에 "적법", "위반내용 없음"이라고 명시적으로 기재했다는 점입니다. 이는 허위 확인·설명에 해당하여 과실을 넘어 적극적 귀책사유로 볼 수 있습니다.
유리한 사정으로는 첫째, 건축물대장에 1가구로 등재되어 있음에도 실제 2가구 구조였다는 점은 중개사가 현장 확인을 제대로 하지 않았음을 방증합니다. 둘째, "적법"이라는 명시적 체크와 "위반내용 없음" 기재는 중개사의 적극적 허위 확인으로 인과관계 입증에 매우 유리합니다. 셋째, 불법건축물 여부가 임차인의 계약 체결에 중요한 동기가 되었음은 경험칙상 명백합니다.
불리한 사정으로는 구청 미신고 상태였으므로 중개사 입장에서 "건축물대장 기준으로 확인했다"는 항변을 할 수 있습니다. 다만 현장 실사 의무는 건축물대장 확인만으로 면제되지 않는다는 것이 판례의 태도이므로 이 항변이 전적으로 받아들여지기는 어렵습니다.
전세보증금 전액을 청구하는 것이 원칙이나, 법원은 임차인의 과실(주의의무 해태 여부)을 고려하여 과실상계를 적용하는 경우가 많습니다. 실무상 중개사 과실 비율을 50~80% 수준으로 인정하는 판례들이 있으므로, 전액 배상이 아닌 일부 감액 가능성은 염두에 두어야 합니다.
공인중개사 업무보증(공제증서)을 반드시 확인해야 합니다. 공인중개사법 제30조에 따라 개업공인중개사는 한국공인중개사협회 공제 또는 보증보험에 가입되어 있으며, 개인을 상대로 한 민사소송과 별도로 공제기관에 직접 손해배상 청구도 가능합니다. 공제한도는 통상 1억~2억원 수준입니다.
소송 전 준비서류로는 계약서 원본(해당 체크 항목 포함), 건축물대장, 경매 관련 배당표, 현장 구조 사진 등을 확보해 두시고, 중개사무소의 업무보증 가입 내역을 먼저 조회하는 것이 선행되어야 합니다.